포천학교폭력변호사 정부가 다음달 부동산 세제 합리화에 대한 연구용역을 진행한다고 밝힌 가운데 시장에서는 내년에 부동산 세제 개편이 단행될 가능성을 주목하고 있다. 이재명 정부 들어 세 차례 부동산 대책을 내놨으나 향후에도 부동산 시장 과열이 지속되면 정부가 ‘최후의 카드’로 보유세 강화를 꺼내들 수 있다는 전망이 나온다.
부동산 세제 개편은 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향이 주로 거론된다. 한정된 자원인 부동산 보유에 따른 이익을 줄이고, 거래는 활발하게 만들자는 취지다. 그러나 내년 6월 지방선거는 물론 세금 인상 자체가 조세저항이 크기 때문에 전문가들은 세금으로 ‘집값을 잡을 수 있느냐’보다 ‘부동산 세금을 거둬서 어디에 쓰냐’에 중점을 둬야 사회적 합의를 이끌어낼 수 있을 것이라고 지적했다.
“부동산 보유세는 낮고, 양도세는 높다 보니 매물 잠김 현상이 굉장히 크다. 팔 때 비용(양도소득세)이 비싸다 보니 안 팔고 그냥 (집을) 들고 있다.”
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 16일(현지시간) 주요 20개국(G20) 재무장관회의 참석차 방문한 미국 워싱턴에서 열린 동행 기자단 간담회에서 이같이 말했다. 또 “취득·보유·양도 단계에서의 부동산 세제를 전반적으로 어떤 정합성을 가지고 끌고 가야 할 것인지를 고민할 것”이라고도 밝혔다.
한국의 부동산 보유세 수준을 가늠하기 위해서는 여러 수치를 살펴볼 수 있다.
일단 국내총생산(GDP) 규모에 비춰보면 한국의 보유세 비율은 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 높은 편이다. OECD에 따르면 한국의 GDP 대비 부동산 보유세 비율은 2023년 기준 1%로 비교 가능한 36개 회원국 평균(0.91%)보다 높다. 하지만 이를 ‘세금 부담이 높다’고 해석하는 데는 무리가 있다. 민간 비영리 연구단체인 ‘토지+자유연구소’의 이진수 연구위원은 “한국의 부동산 자산 가격이 GDP에 비해 과도하게 높고, 전체 조세부담률이 낮은 구조적 문제가 반영된 것”이라고 분석했다.
실효세율(자산총액 대비 보유세 비율)로 보면, OECD 회원국 평균보다 현저히 낮다. ‘토지+자유연구소’가 지난달 29일 발표한 ‘OECD 국가 부동산 보유세 실효세율 분석’ 결과를 보면, 한국의 2023년 부동산 보유세(재산세+종합부동산세) 실효세율은 0.15%로 OECD 평균인 0.33%의 절반에도 미치지 못했다. 비교 가능한 30개국 가운데 20위에 해당했고, 상위권 국가인 이스라엘(1.24%), 그리스(0.94%), 미국(0.83%)보다 훨씬 낮았다.
특히 부동산 세제의 실효세율은 2023년 들어 전년(0.18%)에 비해 크게 후퇴했다. 윤석열 정부가 다주택자와 고가주택 소유자의 세 부담을 대폭 낮춰주는 정책을 시행했기 때문이다.
윤석열 정부에서 종합부동산세의 과세 표준인 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮췄고, 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준도 9억원에서 12억원으로 높였다. 그 결과 보유세 세수는 2022년 26조5000억원에서 2023년 22조4000억원으로 4조1000억원 감소했다.
서울 아파트 단지별 실제 사례로 봐도 평균 보유세액은 2023년 이후 크게 감소했다. 지난해 6월 경제정의실천연합(경실련)이 발표한 ‘서울 25개구 아파트 시세·공시가격·보유세 분석결과’ 자료를 보면 서울 전용면적 84㎡ 아파트 평균 보유세액(각 자치구별로 3개 대표단지를 선정해 산출)은 2021년 325만원(재산세 259만원+종부세 66만원)에서 2022년 291만원, 2023년 169만원까지 줄어들었다. 지난해는 194만원으로 소폭 상승했다. 2021년 0.24%이던 집값 대비 보유세 비율은 2022년에는 0.19%, 2023년 0.13%, 2024년 0.15%였다.
정부가 보유세율 상향을 추진할 때 가장 큰 문제는 조세 저항이다. 이미 서울·수도권 집값이 크게 오른 상황에서 정치권이 ‘표’와 지지율을 의식하지 않을 수 없기 때문이다. 이에 전문가들은 세금을 걷어 어디에 쓸지 정부가 비전을 제시하고 사회적 합의를 끌어내는 과정이 필요하다고 지적한다.
정준호 강원대 부동산학과 교수는 “지금처럼 부동산 세제가 ‘집값을 잡는 수단’으로만 인식되는 것은 바람직하지 않다”며 “걷은 세금을 어디에 쓸 것인지를 명확히 밝히고 명분에 맞게 과세하는 것이 중요하다”고 말했다. 예컨대 보유세를 강화해 이를 임대주택 건설에 쓰도록 세제를 설계하는 식이다.
정 교수는 “보유세 강화를 논의할 때 지역 간 자산 격차와 불균형이 커지는 한국 상황을 반드시 고려해야 한다”고도 강조했다. 일각에서 주장하는 것처럼 종부세를 없애고 재산세로 통합하면 자칫 종부세가 가진, 부유한 지역으로부터의 부의 이전 기능을 상실할 수 있다는 것이다. 이는 종부세가 복잡하고 실효성이 떨어져 제 기능을 못 한다는 비판에도 존치 주장이 이어지는 이유이기도 하다.
‘토지+자유연구소’는 보유세를 기본소득에 연계하는 방안을 제안하기도 했다. 부동산에서 거둬들인 세금을 기본소득으로 주면 부동산을 소유하지 않았거나 저가주택을 소유한 이들에게 부가 이전되는 효과를 얻을 수 있다는 것이다.
거래세는 ‘완화’하는 방향으로 개편될 가능성이 나온다.
취득세율은 현재 6억원 이하 주택에는 세율 1%가 적용되지만 6억원 초과~9억원 이하에는 1~3%, 9억 원 초과에는 3%가 적용된다. 여기에 다주택자는 추가로 세율이 부과돼 최대 12%까지 적용된다. 일본의 경우 3~4%를 부과하고 있어 1주택자로만 보면 크게 차이가 나지 않는다. 미국은 주별로 편차가 크다.
특히 양도소득세는 향후 논란이 될 것으로 보인다. 보유세를 강화한다면 거래 활성화를 위해 양도소득세를 낮춰야 한다는 의견도 일부 있지만 2000년대 이후 1가구 1주택에 대해 양도세를 대폭 깎아주는 정책이 결국 투기에 악용됐다는 지적이 끊이지 않았기 때문이다.
박준 서울시립대 국제도시과학대학원 교수는 지난 4월 발표한 ‘양도소득세제 개편 방안 연구’ 논문에서 “1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준인 12억원은 무주택자에 비해 과도한 혜택이니 해당 조건은 일생 1회로 제한하는 등 개편이 필요하다”고 지적했다. 그는 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 주요 원인으로 꼽히는 양도세 장기보유특별공제(1주택에 한해 양도 이익의 최대 80%까지 공제)를 폐지하는 대신 종부세 납부분을 양도세 산정 때 공제로 반영하는 대안을 제시하기도 했다.
삼성전자가 대만 TSMC가 독점하던 테슬라의 자체 인공지능(AI) 반도체 칩 ‘AI5’ 생산에 참여한다. 지난 7월 테슬라로부터 약 23조 원 규모의 반도체 위탁 생산 공급 계약을 따낸 데 이어 3개월 만에 추가로 전해진 낭보다. 삼성전자 파운드리 사업(반도체 위탁 생산)의 부진 탈출에도 한층 속도가 붙을 것으로 기대된다.
일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)는 22일(현지시간) 테슬라 3분기 실적 발표 후 콘퍼런스콜에서 테슬라의 차세대 반도체 칩 생산을 위한 삼성전자와의 계약 관련 질문을 받고 “삼성전자와 TSMC 모두 AI5 작업을 하게 될 것”이라고 답했다.
삼성전자는 그동안 테슬라 AI4 세대 칩을 생산해왔다. 현재 개발 단계인 차세대 칩 AI5는 TSMC가 먼저 대만에서 생산한 뒤 향후 미국 애리조나에서 제조할 예정으로 알려져 있었다. 테슬라가 자체 개발한 AI 칩은 테슬라 차량의 완전자율주행(FSD)는 물론 휴머노이드 로봇, 슈퍼컴퓨터 등에 활용된다.
블룸버그통신은 머스크의 이번 발언을 “테슬라가 현세대 칩(AI5)에서 삼성전자와 더 긴밀히 협력하고 TSMC에만 완전히 의존하지 않는다는 소식”이라고 평가했다.
머스크는 이날 “우리의 명확한 목표는 AI5 칩의 ‘공급 과잉 상태’”라면서도 구체적인 생산 규모나 삼성전자와 TSMC의 분담 비율 등은 공개하지 않았다. 그러나 파운드리 사업의 부진 탈출에 목마른 삼성전자로선 이번 추가 수주는 가뭄에 내린 단비다. 삼성전자 파운드리 사업은 낮은 수율과 이에 따른 고객 이탈 등으로 최근 수년간 매년 수조원대 적자를 내며 한때 분사설까지 나왔다.
앞서 삼성전자는 지난 7월 공시를 통해 글로벌 대형 기업과 22조7647억 원 규모의 파운드리 공급 계약을 체결했다고 밝혔다. 삼성전자 반도체 부문 단일 고객 가운데 최대 규모로, 계약 기간은 오는 2033년 12월31일까지 8년 5개월에 달한다.
삼성전자는 당시 계약 상대방과 조건 등을 밝히지 않았으나, 머스크가 같은 날 SNS에 “삼성의 새로운 대규모 텍사스 공장이 테슬라의 차세대 AI6 칩 생산에 전념하게 될 것”이라고 적으면서 테슬라가 계약 당사자임이 알려졌다. 머스크는 “계약 규모(165억 달러)는 최소액일 뿐 실제 생산량은 몇 배 더 높을 것 같다”며 최종 거래 규모가 계약 규모보다 커질 수 있음을 시사하기도 했다.
삼성전자는 최근 발표한 올해 3분기 실적에서 12조 원대 영입이익을 거두며 2022년 2분기 이후 가장 좋은 성적을 기록했다. 부문별 실적이 공개되지 않았으나 업계에선 AI 메모리 반도체 수요 증가와 범용 메모리 가격 상승이 실적 개선을 이끈 것으로 보고 있다. 파운드리 부문은 아직 적자를 면치 못하고 있는 것으로 추정된다. 업계 관계자는 “테슬라 AI5 파운드리로 실적이 당장 개선되지 않더라도 장기적으로는 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것”이라고 말했다.

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