광명뉴타운 시흥고양이분양 임장을 다녀왔다.

광명시



광명시는 거의 서울과 다름없게 서울과 밀접해 있다.
실제 지역번호도 02로 사용한다고 한다.

그만큼 서울 접근성이 좋다.
특히 그 중에서도 가장 중요한 강남까지 지하철로 3-40분이면 갈 수 있으며, 구로디지털단지, 가산디지털단지는 20분 내로 더더욱 가깝게 위치하고 있다.

이러한 큰 장점이 있기 때문에 서울 출/퇴근을 하는 직장인들이 경기도에서 선호하는 지역일 것이라고 생각된다.




경기도 광명시는 옆의 지도처럼 북으로는 서울 구로구, 동쪽으로는 금천구와 인접해 있으며, 동쪽으로는 경기도 시흥, 남쪽으로는 안양과 인접해있다.

법정구역으로 크게 광명동, 시흥고양이분양 철산동, 하안동, 소하동, 일직동으로 이루어져 있다.

그 중 이번에 임장을 다녀온 곳은 광명동과 철산동 일원의 광명뉴타운과 철산동 재건축 지역이다.

광명뉴타운과 철산재건축 지역을 다녀온 이유는 현재 재개발이 가장 활발하게 진행중이며, 경기도의 최상급지 중 한 곳이라고 할 수 있는 광명 중에서도 앞으로 가장 좋은 입지가 될 것이라고 기대되는 지역이기 때문이다.

재개발 현황


광명뉴타운은 광명사거리역을 중심으로 총 12구역으로 개발중이다.
현재 추진현황은 아래 광명시청 재개발정비사업 추진현황표에서 확인할 수 있다.


15, 16구역은 이미 입주했으며, 9구역 시흥고양이분양 철거중, 11,12구역 이주중이다.
나머지는 다 착공하여 공사중이다.
그래서 막상 임장을 갔을 때 아파트 보다는 펜스가 쳐져 있는 공사장을 더 많이 보게 된다..

임장


임장 경로는 유튜버 훨훨님의 임장경로를 따라 갔다.

1. 광명사거리역




광명사거리는 큰 사거리이고 7호선 광명사거리역이 지나간다.
광명에서 가장 큰 상권가가 광명사거리역과 철산역인데, 두 곳이 약간 느낌이 다르다.
광명사거리역 상권은 상대적으로 좀 더 오래된 상권가의 느낌이다.

2. 광멱9구역




광명9구역은 현재 철거중이다. 이렇게 건물들이 다 펜스가 쳐져있고, 철거를 진행하고 있는 상태다.

3. 10구역

시흥고양이분양


10구역은 호반건설이 2024년 10월 완공 예정을 목표로 열심히 건물을 짓는 중이다.
1051세대인데, 다른 구역에 비해 상대적으로 적은 세대수다.

4. 14,15,16 구역




15, 16구역의 푸르지오와 자이위브아파트이다.
현재는 이쪽이 가장 먼저 개발됐기 때문에 가장 좋은 동네인 것 같다.
하지만 역이랑 좀 먼 단지여서 역세권이라고 보긴 힘들다는 단점이 있다. (최소 1.3 km는 잡아야한다.)

5. 11, 12구역




11과 12구역은 현재 한창 이주중인 지역이다.
직접 가보니 빌라들이랑 상가들 모두 현재 거주중인 분들은 안계신 것 같았다.
이주가 시흥고양이분양 다 마무리 된 것 같다.

빌라가 엄청 많고 상권도 많아서 가장 조합원 동의가 어렵지 않았을까 싶다.
그래서 가장 마지막에 진행중인게 아닐까?


고양이들만 이 곳을 지키고 있었다.

하지만 위치를 고려했을 때, 11, 12구역이 가장 좋은 구역인 것 같다는 생각이 들었다.
11구역은 광명사거리역에 가깝고 12구역은 철산역에 가깝다.
역만 봤을 때는 12구역이 더 좋을까 싶지만, 12구역의 단점은 언덕이 엄청 높다는 것이다.

6. 철산동 재건축


철산동 롯데캐슬앤sk뷰 클래스티지 아파트는 2022년 3월 입주했다.
철산역에서 가까워서 주공 12, 13단지 시흥고양이분양 다음으로 가장 좋은 입지가 아닐까 싶다.
84기준 실거래가 11~12억 정도이다.

뒤쪽으로 철산주공8,9단지를 합쳐서 재건축을 진행하고 있다.
철산자이더헤리티지 아파트로 공사중이고, 철거가 완료된 상태였다. (사진 x)
3000세대 이상의 굉장히 큰 단지가 2025년 5월 입주 예정이다.

7. 1,2,3,5구역




1,2,4,5 구역은 다 돌진 못했다. 계속 공사장 펜스 뿐이어서...
사진의 트레인들을 보면 알 수 있듯이 다 공사중이였다.
1,2,3구역은 24년과 25년에, 그리고 5구역 2027년에 입주 예정이다.


이렇게만 돌아도 광명뉴타운의 2,3년 후가 상상이 된다.
대부분 2025-6년에 입주 예정이기 때문에 그때쯤 시흥고양이분양 광명뉴타운은 지금과는 완전히 다른 곳이 되어있지 않을까 싶다.

그렇다면, 광명뉴타운에 부동산을 사고 싶다면 두가지 방법이 있을 것 같다.

1. 재개발 물건 투자
아직 철거하지 않은 11,12, 9구역은 재개발 빌라 물건의 거래가 가능하다.
공인중개사에도 재개발 물건 매매건이 많이 붙어있었다.
하지만.. 최소 P가 평수에 따라 차이는 있지만 84조합 매물의 경우 4억대였으며, 건물 가격 + 추가분담금까지 더하면
최소 7-8억은 투자금으로 들어갈 것이다.
초기 필요한 금액도 최소 6억정도는 잡아야 할 것으로 보인다.
특히 P는 현금으로 내야하므로, 시흥고양이분양 현금이 4억이상 있어야 하는데... 없다^^

2. 분양 도전

청약이 어렵지만, 그래도 나처럼 돈이 없는 사람들은 청약이 노려볼 만한 기회다.
추진중인 구역 중 아직 남아있는 청약은 아래와 같다.

광명5구역 2023년 12월 분양예정
철산주공 10,11단지 분양예정 (일정 미정)
광명9구역 2023년 분양예정

밑져야 본전인데, 한번쯤 넣어보는 것도 괜찮을 것 같다.
최근 청약 관련 규제가 많이 풀려서 좋은 기회일 수 있다.
1주택자도 청약이 가능하고, 전매 또는 실거주 제한도 많이 풀렸기 때문이다. (공고문 확인 필수)