​​부동산 청담가라오케 PF 관련 위험이 조금씩 현실화되는듯해서, 종합 정리하는 식으로 업데이트해 봅니다. 대우건설이 ...​부동산PF 근황을 정기적으로 업데이트 하고 있습니다.이번에 강남 청담동 브리지론에 문제가 생겼다고 해서, 공부차원에서 정리해 봅니다. ​1~22번까지는 브리지론을 설명하는 기초 개념이라, 아시는 분은 스킵하셔도 됩니다.​​​​1. 아파트를 만드는 과정은 땅을 사는 것부터 시작을 함. ​​2. 부동산 시행사는 아파트를 올릴 땅을 사서 인허가를 받고, 건설사를 선정한 후, 공사비용을 마련하고, 분양을 한 후 아파트가 완공되면 이익을 가져가는 식으로 일을 진행함. ​​3. 시행사가 돈을 벌려면, 땅을 싸게 사고, 공사비와 이자를 조금만 지불한 뒤, 비싼 분양가에 팔아야 하는 것임. ​​4. 시행사 입장에서 처음 큰돈이 들어가는 단계는 땅을 가지고 있는 지주들로부터 땅을 사는 단계임. ​​5. 시행사는 지주들에게 계약금을 주고 땅을 사들이거나, 이 정도 가격을 내면 시행사에게 땅을 팔겠다는 지주들의 약정서를 모으기 시작함. ​​6. 매매 계약서나 약정서가 90% 이상 모이면, 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청하고, 이런 대출을 본 PF로 가기 위한 다리가 되는 청담가라오케 대출이라는 의미로 브리지론(Bridge Loan)이라고 부름. ​​7. 브리지론을 받아 땅주인에게 잔금을 치러서 땅을 완전히 넘겨받았고, 인허가와 시공 건설사도 선정되어, 이제 돈만 있으면 아파트를 올릴 수 있는 여건이 되면, 시행사는 본 PF를 신청함. ​​8. 브리지론은 땅값이지만, 본 PF에는 아파트를 올리는 건설비가 포함되어 대출 규모가 몇배 커지게 됨.​© fertroulik, 출처 Unsplash​​​​​9. 총 분양가 1조짜리 부동산 PF의 경우 땅값 3천억, 공사비 등 건설 비용 4천억, 분양대금으로 대출금을 상환 받을 때까지 대출이자 1천억, 인허가 비용, 분양 촉진비용 등 제반 기타 비용 1천억, 시행사 마진 1천억 정도로 보통 구성이 됨. ​​10. 시행사는 땅을 사는 초기부터 여러 가지 고생을 하지만, 부동산 PF가 잘 진행되고, 분양이 마무리되면, 자기 돈 30~50억을 넣어서 1천억 정도를 가져가는 장사를 하게 됨. ​​12. 특히 분양이 초기완판되어 분양 촉진비용이 들어갈 필요가 없는 경우에 시행사는 50억을 넣어서 2천억까지도 가져가는 대박을 터트리게 됨. ​​13. 시중금리가 올라서, 부동산 PF의 대출이자가 4%에서 10%로 올랐다고 청담가라오케 가정해 봄. ​​14. 대출이자가 올랐다고, 분양가를 중간에 올릴 수가 없으니 분양으로 들어오는 분양대금 1조는 변함이 없음. ​​15. 반면에, 대출이자는 1천억에서 2천억이상으로 늘어나서, 시행사는 적자를 봐야 할 수 있음.​​16. 시행사에 이익이 나지 않는 상황이 예상되면 금융회사들이 부동산 PF에 참여를 하지 않게 됨. ​​17. 시행사의 적극적인 협조가 부동산 PF가 잘 진행되는 중요한 포인트인데, 시행사가 적자가 되면 이런저런 트집을 잡아서 조금이라도 손해를 줄이고 이익을 가져가려는 행동을 하기 마련인 것을 알기 때문임. ​​18. 금융회사들이 참여하지 않아서 부동산 PF가 되지 않으면, 브리지론이 문제가 되기 시작함. ​​19. 브리지론은 보통 3개월에서 6개월, 길어야 1년짜리 고금리 대출임.​​20. 브리지론의 담보라고 해봐야 브리지론으로 구입하는 땅 정도인데, 인허가 비용, 부동산 PF로 갈 때까지의 금융비용 등이 추가로 지출된 상태라, 땅 담보만으로 금융기관이 빌려준 돈을 다 받을 수 없는 게 일반적인 것임.​​21. 이런 상태에서 부동산 PF가 되지 않고 시간이 질질 끌리면. 돈이 많은 시행사는 자기 돈을 토해내며 버티게 되고, 청담가라오케 돈이 적은 시행사는 브리지론 이자를 낼 돈이 없어 자빠지게 되는 것임. ​​22. 브리지론은 본PF 대출이 일어나야 대출금으로 상환을 받는 구조인데, 본PF가 일어나지 못하면 브리지론 상환은 곤란해질 것이고, 브리지론을 대출해 준 금융 회사들은 바빠지기 시작함. ​​23.이번에 문제가 된 건은 서울 강남 청담동 프리마호텔 자리에 49층짜리 한강전망 주상복합을 건설하는 사업이었음​​​24. 프리마호텔은 1988년 특2급 호텔로 청담동에 오픈했는데, 호텔 객실 영업보다는 호텔 웨딩을 컨셉으로 잡아서 4개의 웨딩홀과 2개의 연회장을 주력으로 운영함. ​​25. 한때 성업하던 프리마호텔 웨딩홀은 결혼식이 점점 줄어들며 기대한 만큼의 매출을 올리기 점점 힘들어짐. ​​26. 사실 짭짤하게 돈이 되는 곳이 따로 있기는 했음. ​​27. 프리마호텔 지하에는 사우나, 양복점, 가라오케등이 있었음.​​28. 이중 가라오케는 프리마호텔 지하 1~3층에 70개의 룸을 돌리며,짭짤한 월세를 지불했지만, 웨딩홀 매출이 너무 떨어진 것임. ​​29. 결국 프리마호텔은 매각에 나섰고, 2022년초,호주건설이라는 곳이 매입을 하게 됨. ​​29. 호주건설은 서울등 요지에 백여개의 빈땅을 소유하고, 모델하우스 용지를 빌려주는 "모델하우스의 왕" 육종택이 94% 청담가라오케 지분을 보유한 곳임.​​30. 호주건설이 부동산 시행사인 미래인과 2대8 지분으로 SPC를 만들어, 프리마호텔을 4,085억에 매입을 함. ​​31. 프리마측은 평당 3억원에 매도를 시도했는데, 최종적으로 평당 2억9천만원선에서 매매가 성사된 것임. ​​32. 프리마호텔을 매입한 미래인은 구입자금 4,085억원과 필요자금을 합쳐서 4,640억원의 브리지론을 일으킴.​​33. 미래인이 욕심을 부리며 문제가 생기기 시작함. ​​34. 프리마호텔은 대지면적이 4,638㎡(1,405평)이었음.​​35. 대지면적이 5,000㎡를 넘어가면, 사전협상제도를 활용할 수 있음. ​​36. 사전협상제도는 민간사업자가 5,000㎡이상 부지를 개발할 경우, 개발이익 일부를 공공기여하면, 용적률 상향을 받을 수 있는 제도임.​​37. 한강조망이 가능한 호실을 늘리는게 분양성을 높이는데 핵심인 위치라, 사전협상제도를 활용해서 건물을 더 높게 올리면, 돈이 되는 한강뷰 호실을 더 많이 만들수 있게 되는것임.​​38. 이들은 프리마호텔에 붙어있는 평당 2억대 시세의 일식집을 평당 4억대에 구입해서 부지를 5,461㎡(1,652평)로 만듬.​​39. 아이디어는 좋았는데, 일식점을 매수하는 과정에 시간을 끌어버린 것임.​​40. 여기에 매수후 쉽게 정리될 줄 알았던 지하 가라오케와 권리금 분쟁까지 발생함. ​​41. 가라오케 임차인이 바뀐지 얼마안되는 시점이라, 임차인이 전 임차인에게 지불한 청담가라오케 권리금과 시설개보수등에 많은 돈이 들어갔고, 이 금액에 반의반도 미치지 못하는 보상금액을 시행사가 제시하자 합의가 되지않은 것으로 알려짐. ​​42. 일식집 건물을 매수하고, 가라오케 보상금을 협상하는 사이, 부동산PF시장이 얼어붙었고, 브리지론의 만기가 다가온 것임. ​​43. 브리지론 만기 연장의 Key는 새마을금고가 쥐고 있었음. ​​44. 대주단협의체가 구성될 경우, 참여 금융기관의 2/3인 67%이상이 동의하면 일부 반대가 있어도 만기연장이 가능함.​​45. 문제는 전체 브리지론 4,640억에 새마을금고가 1,800억원을 참여해서, 새마을금고 비중이 39%까지 나오는 것임.​​46. 새마을금고가 반대하면 2/3 찬성이 되지 않아 연장에 실패하는 것인데, 새마을금고가 연장을 거부한 것임.​​47. 검찰에 기소된 뒤 사임한 전 대표가 재임시절 진행하던 건이라, 새마을금고 입장에서 발을 계속 담그기 부담스러웠던 것으로 보임.​​48. 이런 상황에서 사업성을 낮추는 일까지 추가로 발생하며 문제를 키움. ​​49. 오세훈 서울시장이 올해 3월 "그레이트 한강 프로젝트 추진계획"을 발표한 것임. ​​50. 해당 프로젝트는 한강 변에 "도시혁신구역"을 적용하고 높이제한을 해제하는 것이 핵심임.​​51. 한강변 35층이하 높이제한이 해제되고, 한강변 아파트의 15층 높이제한도 폐지가 된 청담가라오케 것임.​​52. "르피에드 청담"에서 한강방향으로 고층 건물들이 올라가면, "르피에드 청담" 호실들의 한강뷰가 많이 막히게 되는 것임. ​​​53. 20층으로 들어서는 "리카르디 아스턴 청담"이 "르피에드 청담"의 한강뷰를 막았고, 이런 건물들이 계속 올라가는 것임. ​​54. 여러가지 악재가 겹치자 결국 10월18일이 만기일이었던 "르피에드 청담"의 브리지론은 만기연장에 실패함.​​르피에드청담 브릿지론 만기연장 결국 실패...부동산PF 위기 현실화하나​55. "르피에드 청담" 브리지론에는 26개 금융회사가 들어가 있음. ​​56. 공매에 들어가면, 새마을금고가 포함된 1순위는 모두 2,450억원이라 전액 회수가능성이 높아보임.​​57. 2순위 700억은 낙찰가격에 따라 손실여부가 결정될듯하고, 3순위이하는 원금손실이 불가피할 상황 같음. ​​58. 금융회사만 손실을 보는 것은 아님.​​59. 3순위이하에 일반 투자자들도 펀드를 통해서 1,300억원 정도 들어가 있음. ​​60. 3순위에 신한은행이 보이는 것이 그런 것들임.​​61. 신한은행이 3순위 대출을 해준게 아니라, 신한은행이 신탁사이고, 펀드를 판매해서 모집한 개인자금들임. ​​62. 연체가 시작되었지만, 극적으로 새마을금고가 태도를 바꿔서 브리지론 연장이 된다고 하더라도, 추가자금이 필요해 보임. ​​63. 시행사인 미래인이 5월에 5,700억원으로 브리지론 리파이낸싱을 논의한 것을 보면, 그동안 이자등 청담가라오케 비용이 많이 붙어있을것임.​​64. 미래인이 올해 4월에 분양한 "그랑 르피에드"가 832가구 모집에 7건이 분양계약을 하면서 대규모 미분양이 발생한 것도 문제임.​​65. 다른 사업에서도 시행사의 자금이 꼬이기 시작했다는 말임.​​66. 이곳에도 새마을금고가 2,700억원의 1순위 대출과, 900억원의 후순위 자본출자를 해서 발을 깊게 담그고 있음. ​​67. 이런 내외부 사정들이 합쳐져서 브리지론 만기연장이 안되고 있어 해결이 쉽지는 않아보임. ​​68. 대외적으로는 서울 강남 청담동 요지의 사업도 브리지론 연장이 안된다는 이미지가 시장에 꽤 영향을 미칠듯함. ​​​​​​​​한줄 코멘트. 야구에서 3할타자는 잘 치는 타자임. 아주 확률이 높아보이는 부정적인 전망도 실제 일어날 확률이 3할이 되기 힘들어 야구의 타격과 비슷함. 문제가 생기면 대책이 작동하기 때문임. 부정적인 전망의 실현가능성에 배팅하기 보다는 그것을 해결하려고 대책이 실행되는 과정에서 변화되는 상황에 투자포인트를 발견하려는 시도가 보통 좋은 결과를 가져옴. ​​​ps) 프리마호텔 옆에 장독대 김치찌개집 잘함.