안산이혼전문변호사 정부가 다음달 부동산 세제 합리화에 대한 연구용역을 진행한다고 밝힌 가운데 시장에서는 내년에 부동산 세제 개편이 단행될 가능성을 주목하고 있다. 이재명 정부 들어 세 차례 부동산 대책을 내놨으나 향후에도 부동산 시장 과열이 지속되면 정부가 ‘최후의 카드’로 보유세 강화를 꺼내들 수 있다는 전망이 나온다.
부동산 세제 개편은 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향이 주로 거론된다. 한정된 자원인 부동산 보유에 따른 이익을 줄이고, 거래는 활발하게 만들자는 취지다. 그러나 내년 6월 지방선거는 물론 세금 인상 자체가 조세저항이 크기 때문에 전문가들은 세금으로 ‘집값을 잡을 수 있느냐’보다 ‘부동산 세금을 거둬서 어디에 쓰냐’에 중점을 둬야 사회적 합의를 이끌어낼 수 있을 것이라고 지적했다.
“부동산 보유세는 낮고, 양도세는 높다 보니 매물 잠김 현상이 굉장히 크다. 팔 때 비용(양도소득세)이 비싸다 보니 안 팔고 그냥 (집을) 들고 있다.”
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 16일(현지시간) 주요 20개국(G20) 재무장관회의 참석차 방문한 미국 워싱턴에서 열린 동행 기자단 간담회에서 이같이 말했다. 또 “취득·보유·양도 단계에서의 부동산 세제를 전반적으로 어떤 정합성을 가지고 끌고 가야 할 것인지를 고민할 것”이라고도 밝혔다.
한국의 부동산 보유세 수준을 가늠하기 위해서는 여러 수치를 살펴볼 수 있다.
일단 국내총생산(GDP) 규모에 비춰보면 한국의 보유세 비율은 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 높은 편이다. OECD에 따르면 한국의 GDP 대비 부동산 보유세 비율은 2023년 기준 1%로 비교 가능한 36개 회원국 평균(0.91%)보다 높다. 하지만 이를 ‘세금 부담이 높다’고 해석하는 데는 무리가 있다. 민간 비영리 연구단체인 ‘토지+자유연구소’의 이진수 연구위원은 “한국의 부동산 자산 가격이 GDP에 비해 과도하게 높고, 전체 조세부담률이 낮은 구조적 문제가 반영된 것”이라고 분석했다.
실효세율(자산총액 대비 보유세 비율)로 보면, OECD 회원국 평균보다 현저히 낮다. ‘토지+자유연구소’가 지난달 29일 발표한 ‘OECD 국가 부동산 보유세 실효세율 분석’ 결과를 보면, 한국의 2023년 부동산 보유세(재산세+종합부동산세) 실효세율은 0.15%로 OECD 평균인 0.33%의 절반에도 미치지 못했다. 비교 가능한 30개국 가운데 20위에 해당했고, 상위권 국가인 이스라엘(1.24%), 그리스(0.94%), 미국(0.83%)보다 훨씬 낮았다.
특히 부동산 세제의 실효세율은 2023년 들어 전년(0.18%)에 비해 크게 후퇴했다. 윤석열 정부가 다주택자와 고가주택 소유자의 세 부담을 대폭 낮춰주는 정책을 시행했기 때문이다.
윤석열 정부에서 종합부동산세의 과세 표준인 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮췄고, 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준도 9억원에서 12억원으로 높였다. 그 결과 보유세 세수는 2022년 26조5000억원에서 2023년 22조4000억원으로 4조1000억원 감소했다.
서울 아파트 단지별 실제 사례로 봐도 평균 보유세액은 2023년 이후 크게 감소했다. 지난해 6월 경제정의실천연합(경실련)이 발표한 ‘서울 25개구 아파트 시세·공시가격·보유세 분석결과’ 자료를 보면 서울 전용면적 84㎡ 아파트 평균 보유세액(각 자치구별로 3개 대표단지를 선정해 산출)은 2021년 325만원(재산세 259만원+종부세 66만원)에서 2022년 291만원, 2023년 169만원까지 줄어들었다. 지난해는 194만원으로 소폭 상승했다. 2021년 0.24%이던 집값 대비 보유세 비율은 2022년에는 0.19%, 2023년 0.13%, 2024년 0.15%였다.
정부가 보유세율 상향을 추진할 때 가장 큰 문제는 조세 저항이다. 이미 서울·수도권 집값이 크게 오른 상황에서 정치권이 ‘표’와 지지율을 의식하지 않을 수 없기 때문이다. 이에 전문가들은 세금을 걷어 어디에 쓸지 정부가 비전을 제시하고 사회적 합의를 끌어내는 과정이 필요하다고 지적한다.
정준호 강원대 부동산학과 교수는 “지금처럼 부동산 세제가 ‘집값을 잡는 수단’으로만 인식되는 것은 바람직하지 않다”며 “걷은 세금을 어디에 쓸 것인지를 명확히 밝히고 명분에 맞게 과세하는 것이 중요하다”고 말했다. 예컨대 보유세를 강화해 이를 임대주택 건설에 쓰도록 세제를 설계하는 식이다.
정 교수는 “보유세 강화를 논의할 때 지역 간 자산 격차와 불균형이 커지는 한국 상황을 반드시 고려해야 한다”고도 강조했다. 일각에서 주장하는 것처럼 종부세를 없애고 재산세로 통합하면 자칫 종부세가 가진, 부유한 지역으로부터의 부의 이전 기능을 상실할 수 있다는 것이다. 이는 종부세가 복잡하고 실효성이 떨어져 제 기능을 못 한다는 비판에도 존치 주장이 이어지는 이유이기도 하다.
‘토지+자유연구소’는 보유세를 기본소득에 연계하는 방안을 제안하기도 했다. 부동산에서 거둬들인 세금을 기본소득으로 주면 부동산을 소유하지 않았거나 저가주택을 소유한 이들에게 부가 이전되는 효과를 얻을 수 있다는 것이다.
거래세는 ‘완화’하는 방향으로 개편될 가능성이 나온다.
취득세율은 현재 6억원 이하 주택에는 세율 1%가 적용되지만 6억원 초과~9억원 이하에는 1~3%, 9억 원 초과에는 3%가 적용된다. 여기에 다주택자는 추가로 세율이 부과돼 최대 12%까지 적용된다. 일본의 경우 3~4%를 부과하고 있어 1주택자로만 보면 크게 차이가 나지 않는다. 미국은 주별로 편차가 크다.
특히 양도소득세는 향후 논란이 될 것으로 보인다. 보유세를 강화한다면 거래 활성화를 위해 양도소득세를 낮춰야 한다는 의견도 일부 있지만 2000년대 이후 1가구 1주택에 대해 양도세를 대폭 깎아주는 정책이 결국 투기에 악용됐다는 지적이 끊이지 않았기 때문이다.
박준 서울시립대 국제도시과학대학원 교수는 지난 4월 발표한 ‘양도소득세제 개편 방안 연구’ 논문에서 “1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준인 12억원은 무주택자에 비해 과도한 혜택이니 해당 조건은 일생 1회로 제한하는 등 개편이 필요하다”고 지적했다. 그는 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 주요 원인으로 꼽히는 양도세 장기보유특별공제(1주택에 한해 양도 이익의 최대 80%까지 공제)를 폐지하는 대신 종부세 납부분을 양도세 산정 때 공제로 반영하는 대안을 제시하기도 했다.
노만석 검찰총장 직무대행(대검찰청 차장검사)이 수사·기소 분리가 이뤄지더라도 보완수사권은 유지해야 한다고 다시 밝혔다. 노 대행은 서울동부지검이 수사 중인 ‘세관 마약수사 외압 의혹’과 관련해 “조만간 국민들이 납득할 수 있는 수사 결과가 나올 것”이라고 밝혔다.
노 대행은 27일 국회에서 열린 법제사법위원회의 대검찰청 국정감사에서 “검찰이 검찰개혁에 반대하는 입장은 아니다”라며 “수사·기소 분리에 대해서는 공감한다”고 말했다.
노 대행은 곽규택 국민의힘 의원이 ‘수사권이 박탈돼도 보완수사권은 필요해 보인다’고 질의하자 “전적으로 동의한다”며 “경찰이 제1방어선이면 검찰은 제2방어선으로 나서야 할 것”이라고 말했다. 노 대행은 “정보보고를 받아보면 경찰에서 송치돼 왔던 사건 중 진범이 가려졌다고 올라오는 사건, 가해자와 피해자가 바뀌어서 밝혀냈다는 사건, 배후가 누구였는지 밝혀냈다는 사건들이 하루에 50건 넘게 온다”면서 “그걸 읽어볼 때마다 보완수사가 이래서 필요하구나, 한 달이면 600건이고 1년이면 1만건 가까이 될 건데 이런 것들이 우리가 해야 할 일이구나 (생각한다)”라고 말했다. 그는 “검찰의 보완수사는 권리가 아니라 국민을 위한 의무”라며 “2차 저지선을 구축해서 범죄로부터 국민을 더 탄탄하게 보호하기 위해서 보완수사권을 요구하는 것이지 권한이기 때문에 달라는 건 아니다”라고 했다.
노 대행 답변 후 더불어민주당 소속인 추미애 법사위원장은 “수사 초기부터 법리 적용을 어떻게 할지 (경찰과) 상의하는 구조가 돼 왔으면 그게 보완하는 것”이라며 “보완이 필요한 거지 수사가 필요한 게 아니다. 그걸 합쳐서 보완수사라고 하면 수사권을 그대로 유지하겠다는 것”이라고 지적했다. 이에 국민의힘 의원들이 거세게 반발했다. 노 대행은 신동욱 국민의힘 의원이 ‘검찰청 폐지 법안이 통과됐는데, 사퇴해야 하는 것 아니냐’고 하자 “(거취 결정은) 인사권자가 하는 것”이라며 “그만두는 것은 공직자의 자세가 아니다”라고 했다.
박은정 조국혁신당 의원은 최근 5년간 검찰이 수사 과정에서 경찰의 법 위반이나 수사권 남용 등을 이유로 징계를 요청한 사례가 5건에 불과하다면서 검찰이 법에 주어진 권한을 행사하지도 않은 채 보완수사권만 요구하고 있다고 비판했다. 박 의원은 “경찰을 제대로 통제하고 보완수사권을 달라고 하라”며 “언론플레이 하지 말고 보완수사권을 검찰이 직접 행사해야 한다는 근거를 내라”고 했다. 노 대행은 “의원님도 검사 시절 보완수사권을 행사해서 억울한 사람을 많이 구해냈지 않았느냐”며 “저희들이 잘못한 게 있으면 그걸 통제하는 시스템을 만들고, 국민을 위한 제도는 계속 발전시켜 나가야 하는 것 아니겠느냐”고 맞섰다.
노 대행은 “수사·기소 분리 원칙이 확증 편향을 제거한 상태에서 공판검사로 하여금 새롭게 (판단)하게 하자는 것이라면, 수사 상태에서도 확증 편향을 제거하기 위해서는 경찰이 (보완수사 요구를 통해) 다시 볼 게 아니라 제3자적 입장에서 인권을 보호하는 검사가 다시 한 번 보면 더 큰 시각에서 국민의 인권을 지킬 수 있지 않겠느냐”며 “저희가 잘못한 부분은 엄하게 꾸짖돼 잘하는 부분은 계속 잘하게 해달라고 말씀드리는 것”이라고 밝혔다.
노 대행은 임은정 동부지검장이 이끄는 세관 마약수사 외압 의혹 수사와 관련해 “실체에 상당히 접근해가고 있다는 보고를 받았다”며 “조만간 국민들이 납득할 수 있는 수사 결과가 나올 것이라 생각한다”고 밝혔다. 노 대행은 ‘제기된 윤석열 전 대통령 부부의 내란 자금 마련 의혹에 대해선 진전된 내용이 있느냐’는 신동욱 의원 질문에는 “진전된 내용은 없다”고 답했다. 곽규택 의원은 이 사건으로 수사를 받은 세관 직원 가족의 편지를 공개했다. 편지에는 “백해룡 경정이 말레이시아 조직원들의 진술만 믿고 진행한 무리한 수사가 문제의 본질” “백 경정은 자신의 수사가 처음부터 잘못됐다는 것을 인정하지 못하고 수사외압이라는 다른 이유를 찾고 있다”는 내용이 담겼다. 이재명 대통령은 지난 12일 임 검사장에게 “엄정 수사”를 당부하면서 이 의혹을 최초 수사한 백 경정을 검·경 합동수사팀에 파견하라고 지시했다.
신동욱 의원은 최근 정성호 법무부 장관이 상설특검 수사를 결정한 ‘관봉권 띠지 분실 의혹’과 ‘쿠팡 불기소 외압 의혹’과 관련해 상설특검이 수사를 마쳐도 민주당은 의혹 제기를 계속할 것이라면서 노 대행에게 “아닌 건 아니라고 얘기해야 하는 것 아니냐”고 추궁했다. 관봉권 띠지 분실 경위와 관련해 대검이 ‘윗선 개입은 없었다’고 결론 내렸음에도 상설특검 수사가 결정된 사실을 지적한 것이다. 노 대행은 “저희들이 국민적 신뢰를 잃은 게 작용하지 않았나 싶다”면서 “상설특검에서 소상하게 진위가 밝혀지지 않을까 생각한다”고 말했다.
노 대행은 박은정 의원이 ‘지귀연 재판부의 윤 전 대통령 구속취소 결정에 대검 간부들이 만장일치로 즉시항고를 포기한 것 아니냐’고 묻자 “대검 참모들도 즉시항고, 보통항고라도 하자는 말이 많았는데, 최종적으로 심우정 (당시) 총장이 결정을 했다”며 “의견이 분분하니까 최종적으로 심 총장이 결정하겠다고 해서 그렇게 하라는 의미의 만장일치”라고 답했다. 당시 노 대행은 대검 마약조직범죄부장(검사장)이었다.

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