무명전설투표 올해 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있습니다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데도 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모르고 있는 건데요. 서울이 아닌 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다고 합니다.
오늘 에디터픽에서는 이 같은 현실을 짚어본 경향신문 기획기사 ‘상급지 갈아타기’를 독자님께 소개해드립니다. 최미랑·김지혜 경제부 기자가 최근 갈아타기 대열에 합류한 유주택자들을 만나 이들의 이야기를 들어봤습니다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했습니다. 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’에는 서씨의 형, 부모 등 온 가족이 동원됐다고 합니다. 울산 아파트를 8억원에 팔았는데, 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다고 해요. 부족한 돈은 전세보증금으로 메꾸는 갭투자로 해결할 수밖에 없었는데요. 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 서씨 부부의 집으로 전세를 들어오기로 하고, 나머지 돈은 부모님에게 증여를 받아 매수에 성공했다고 합니다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀습니다. 그가 매수할 수 있는 입지 중 가장 높은 ‘급지’였기 때문인데요. 박씨는 이 아파트에 전세 세입자를 들이고, 오래된 단독주택에 월세를 살며 돈을 모으고 있습니다. 다음 목표는 ‘인서울 매수’입니다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 성북구 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다고 합니다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했습니다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있습니다.
박씨는 ‘상급지’라는 말을 처음 접했을 때 “사는 곳마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했습니다. 하지만 몇 년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았습니다. 박씨는 이를 계기로 ‘상급지 갈아타기’를 결심했습니다. 그는 “(상급지) 지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 말했습니다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’(전세보증금이 하락해 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세금이 늘어난 현상)를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없습니다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다고 해요. 그는 갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표입니다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했습니다. 정부가 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서입니다.
‘상급지 갈아타기’란 말 그대로 기존에 갖고 있는 집을 팔고 입지가 더 좋은 지역의 집을 사는 걸 뜻합니다. ‘하급지→중급지→상급지→최상급지’ 순으로 갈아탄다는 건데요. 언제부턴가 온라인상에서는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다니기 시작했습니다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동은 ‘1급’, 아파트값이 오를 가능성이 적은 곳은 ‘하급지’로 일컬어지고 있는데요.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집 크기를 늘려가는 형태였습니다. 하지만 서울 집값이 지나치게 가파르게 상승하면서 이젠 가계소득을 모아서는 살 수 없는 수준에 달하게 됐습니다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세가 되어버렸죠.
그렇다면 서울 아파트는 ‘영끌 대출’(영혼까지 끌어모을 정도로 무리하게 대출을 받는다는 뜻)을 감수해도 될 만큼 확실한 투자처일까요? 실제 투자 수익률을 살펴보면, 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도하는 건 사실이예요. 현대차증권이 부동산114과 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했어요.
이런 까닭에 서울 아파트는 모든 금융자산의 최종 종착지가 되어버렸습니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에 따르면 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산에서 벌어들인 돈은 서울 아파트, 그 중에서도 최상급지인 강남아파트로 향하고 있었습니다. 정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했습니다.
문제는 최종 종착지 ‘강남’을 향한 갈아타기 열풍이 서울 전체 아파트값을 밀어 올리고 있다는 겁니다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했습니다.
‘갈아타기’ 광풍을 멈추려면 어떻게 해야 할까요? 주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다고 전문가들은 지적합니다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유 과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했습니다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 지적도 나옵니다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 겁니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했습니다. ‘강남 불패’라는 믿음 아래 끝이 보이지 않는 갈아타기의 굴레, 이제는 멈춰야 하지 않을까요?
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충북도가 전시상황 등 비상시에 거점으로 활용하는 ‘충무시설’을 놓고 비판이 잇따르고 있다. 지하주차장 한쪽에 시설을 조성한 탓에 방호 기능이 없고, 규모도 너무 작아 제구실을 못한다는 지적이다.
9일 충북도 등에 따르면 2023년 9월부터 도 산하기관인 충북연구원 지하주차장에 충무시설이 마련돼 운영 중이다.
도는 8월 을지연습, 2년마다 하는 화랑훈련, 4년마다 하는 충무훈련 등 비상상황을 가정하는 훈련에 이 시설을 활용하고 있다.
본래 충북도의 충무시설은 청주시 대성동 ‘당산벙커’에 있었다. 1973년 지어진 당산벙커는 50년 넘게 전쟁 등 유사시에 방공호 등으로 쓰이거나, 도청 공무원의 비상근무지 등으로 활용됐다. 도는 “시설이 낙후되고 유지비가 많이 든다”며 6억5000만원을 들여 충무시설을 연구원 지하주차장으로 옮겼다. 기존 당산벙커는 10억원을 들여 새 단장한 뒤 2023년부터 전시·공연 시설로 개방했다.
문제는 지하주차장에 자리 잡은 충무시설이 비상시 지휘소로서 제대로 된 역할을 수행하기 어렵다는 점이다. 이태훈 충북도의원이 공개한 자료에 따르면 현재 충무시설의 면적은 397㎡ 규모로, 수용인원은 140명에 불과하다. 과거 당산벙커의 면적은 2156㎡로 600명가량 수용이 가능했다.
이전 후 시설에는 전쟁이나 테러 상황에 필수적인 화생방(CBR) 및 EMP(전자기 펄스) 방호 기능도 없는 것으로 확인됐다. 이 때문에 행정안전부에서도 지적을 받았던 것으로 전해졌다.
이태훈 도의원은 기자와 통화하면서 “충무시설은 훈련뿐만 아니라 위기상황에 실제 지휘소 역할을 수행하는 곳”이라며 “충북도가 당산벙커를 개방하면서 충분한 준비 없이 시설을 이전한 탓에 지금 시설로는 위기상황에 대응하지 못할 것”이라고 지적했다.
지하주차장에 충무시설이 들어선 뒤 충북연구원 직원들의 불만도 이어지고 있다. 33면이던 충북연구원 지하주차장은 충무시설 이전 후 18면으로 줄었다.
도는 예산을 확보해 화생방 및 EMP 방호 기능을 갖춰 충무시설을 개선한다는 계획이다. 도 관계자는 “현재 충무시설의 면적과 규모 등이 부족한 측면이 있어 시설 개선을 추진할 계획”이라며 “연구원 직원들의 의견도 수렴해 개선 방안을 마련하겠다”고 말했다.
민족 최대 명절 추석을 맞아 전북 전역이 축제의 물결로 물든다.
추석 연휴 기간 김제지평선축제, 임실N치즈축제, 군산시간여행축제와 짬뽕페스티벌이 잇따라 열리면서 전북 곳곳이 가을빛 문화·관광 무대로 변신한다. 가족 단위 체험과 먹거리, 공연이 어우러진 다채로운 프로그램은 귀성객과 관광객을 동시에 불러들이고 있다.
김제시는 8~12일 벽골제 일원에서 ‘제27회 김제지평선축제’를 연다. 벼 수확 체험, 아궁이 쌀밥 짓기, 전통놀이, 한가위 가족오락관 등 세대를 잇는 농경문화 체험이 마련된다. 세계중요농업유산인 ‘김제평야’의 가치를 알리는 학술행사와 전시도 함께 진행된다.
임실에서는 같은 기간 ‘임실N치즈축제’가 치즈마을과 치즈테마파크 일원에서 펼쳐진다. 치즈 만들기와 목장 나들이, 특산물 판매 부스가 운영되고, 거리 곳곳에서는 거리공연과 행진이 열려 가족 관람객의 발길을 사로잡는다.
임실치즈테마파크는 올해 처음으로 한시적 유료 입장을 시행하지만, 축제 기간에는 무료로 개방된다.
군산은 9~12일 ‘시간여행축제’와 ‘짬뽕페스티벌’을 동시에 개최한다. 옛 시청광장과 시간여행마을, 백년광장에서 열리는 시간여행축제는 개항기부터 미래까지 150여 년의 도시 역사를 무대로 삼는다. 행진과 영화 촬영지 투어, 가족형 게임 ‘독립자금을 찾아라’, ‘도심 속 목장 나들이’ 등 체험형 콘텐츠가 대폭 강화됐다.
백년광장에서 열리는 짬뽕페스티벌은 ‘0.5인분 판매 제도’를 도입해 방문객이 부담 없이 다양한 짬뽕을 맛볼 수 있도록 했다. 향토음식과 근대역사가 결합한 군산만의 매력이 더해진다.
정읍에서는 8~19일 구절초꽃축제가 열려 100만 송이 구절초가 장관을 이루며 가을 정취를 더한다. 이어 고창모양성제, 순창장류축제, 남원흥부제가 차례로 열리며 전북 전역이 가을 축제로 물든다.
전주는 추석 이후 축제 릴레이가 이어진다.
17~19일 팔복예술공장에서는 시민과 예술가가 함께하는 ‘전주예술난장’이 열린다. 거리공연, 공공미술 프로젝트, 아트 경매, 푸드·아트 플리마켓 등 참여형 프로그램이 마련된다. 24~26일 전주월드컵경기장 일원에서는 ‘전주비빔밥축제’가 열려 대형 비빔 퍼포먼스와 비빔밥 거리, 행진, 홀로그램 쇼, 인기 가수 공연이 준비된다. 10월 말 삼천동 막걸리 골목에서는 ‘전주막걸리축제’가 열려 MZ세대를 겨냥한 프로그램과 전통술 체험이 함께 진행된다.
전북도와 각 지자체는 추석 연휴 축제를 계기로 체류형 관광을 확대한다는 방침이다.
전북투어버스와 연계한 상품을 늘리고, 야간 경관조명·불꽃놀이 등 ‘밤 축제’ 요소를 강화했다. 또 바가지요금·안전사고·일회용품 없는 ‘3무(無) 축제’를 지향해 지속 가능한 지역축제로 자리매김한다는 계획이다.

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