부장검사출신변호사 이재명 정부 세번째 부동산 대책, 서울 전역 갭투자 전면 금지…15억원 초과 주택 주담대 ‘4억’으로 제한

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작성자 또또링2 작성일25-10-19 11:38 조회1회 댓글0건

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부장검사출신변호사 정부가 내년 말까지 서울시 전역과 경기도 과천시 등 12곳의 아파트 ‘갭 투자(전세끼고 매매)’를 전면 금지하고 대출 한도도 조이는 집값 안정 대책을 15일 내놨다. 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책에 이어 이재명 정부 출범 후 넉 달 만에 나온 세 번째 대책이다.
국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 이날 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 개최하고 주택시장 안정화 대책(10·15 대책)을 발표했다.
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “최근 부동산시장은 서울·수도권을 중심으로 가격 변동성이 확대되고 있다”며 “서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역조정대상지역·투기과열지구로 지정해서 주택 구입 시 실거주 의무를 부여하고 대출·세제 등 강화된 규제를 적용하겠다”고 말했다.
이날 토지거래허가구역(토허구역)과 규제지역으로 동시에 지정된 곳은 서울 25개 전 자치구와 경기도 12개(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시) 지역이다. 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4개구였던 기존 토허구역과 규제지역을 대폭 확대한 것이다. 토허구역 지정 효력은 오는 20일부터 시작돼 내년 12월31일까지다.
서울시와 경기도 5개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)은 지난 2023년 1월 조정지역과 투과지구에서 풀린 지 2년9개월여 만에 재지정 됐다. 정부는 서울은 물론 경기도도 최근 3개월간 주택가격상승률과 물가 상승률 등의 기준을 충족했다고 설명했다.
이에 따라 앞으로 해당 지역에선 주택 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부여된다. 즉, 임차인의 전세금으로 집값을 치르는 ‘갭 매수’를 할 수 없다.
분양권 전매의 경우 수도권 규제지역 주택은 3년, 지방은 1년간 금지된다.
대출 한도도 차등 적용된다. 수도권·규제지역에서 15억원 초과~25억원 이하 주택의 대출 한도는 현재 6억원에서 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다. 15억원 이하 주택의 대출 한도는 현 6억원 그대로다. 이는 오는 16일부터 즉각 적용된다.
다주택자의 세부담도 늘어난다. 규제지역에서 취득세가 2주택자는 8%로, 3주택자는 12%로 중과된다. 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예된다.
정부가 서울시 전체와 경기도 일부까지 한 번에 규제지역으로 묶은 건 이번이 처음이다. 일부 지역만 규제해 다른 지역까지 ‘풍선효과’로 가격 상승세가 퍼지지 않도록 원천 차단하겠다는 강력한 의지로 풀이된다.
실제로 한국부동산원이 이날 발표한 9월 서울 아파트 가격은 8월보다 0.58% 올라 상승 폭이 다시 커졌다. 특히 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강 인접지역 집값이 한 달 만에 1% 넘게 급등했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “10·15 대책으로 단기간 가격 과열 현상과 활발한 갭투자 흐름을 보였던 한강벨트 지역 중심으로 당분간 수도권 주요지역의 거래 및 가격 조정은 불가피할 것”이라고 전망했다.
국토교통부가 ‘10.15부동산대책’을 발표하면서 서울 전역(25개 자치구)을 투기과열지구로 지정한 것과 관련해 서울시가 “투기과열지구 지정요건 기준에는 부합한다”고 말했다.
앞서 국토부는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 일부 자치구 외에 나머지 21개 자치구까지 전부 토지거래허가구역으로 묶으면서 투기과열지구로도 함께 지정했다.
이 때문에 상대적으로 집값이 저렴하면서 상승률도 높지 않은 ‘금관구(금천구·관악구·구로구)’ ‘노도강(노원구·도봉구·강북구)’, 중랑구 등 서울 외곽지역까지 투기과열지구로 지정하는 게 적절한지를 놓고 비판이 나오기도 했다.
최진석 서울시 주택실장은 16일 기자 백브리핑에서 “투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률의 1.5배, 조정지역은 1.2배를 넘기면 지정하도록 하는데 (해당 지역들이) 그 기준에 부합한다”면서 “다만 조정지역은 여러 고려가 필요해 관련 의견을 제시했다”고 말했다.
한편 서울시는 전날 정부의 토지거래허가구역 전역 지정과 관련해 “국토부와 협의가 없었다”라는 입장을 냈는데 이와 관련해서도 최 실장은 “토지거래허가구역 지정시 지자체장과의 협의할 법적의무는 없다”고 말했다.
최 실장은 “다만 서울시도 알 필요가 있으니 국토부가 알려준 것으로 보인다”고 말했다. 결국 서울시는 이번 토허구역 지정과 관련해 사전 협의 없이 일방적 통보를 받았다는 얘기다.
한편 이번 부동산대책에서 정비사업과 관련한 핀셋규제책을 별도로 발표하지는 않아 당장 서울시가 추진하는 신속통합기획 대상지의 정비사업 속도에 큰 차질이 빚어지진 않을 전망이다.
재개발·재건축 등으로 조합원이 이주를 할 때 받는 이주비 대출은 현행과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능하다. 중도금대출은 6·27 대책 당시에도 대출 한도 규제를 적용하지 않았고, 이번에도 제외했다. 생활안정자금 대출 역시 종전 1억 원 한도가 유지된다.

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