검사출신변호사 10·15 부동산 대책의 핵심은 수도권 집값을 밀어올린 ‘갭투자’(전세 낀 매매) 원천 차단과 서울과 경기 일부까지 넓게 ‘그물치기’를 한 대책이라는 점이다. 서울 ‘한강벨트’ 등 최근 집값 급등세가 두드러진 지역만 ‘핀셋 규제’하는 대신 서울 전역, 경기 일부 지역까지 실수요 의무를 적용하는 토지거래허가구역으로 묶어 투기 수요가 번지는 것을 최대한 틀어막겠다는 것이다.
전문가들은 갭투자 수요 차단 등이라는 점에서 당장 ‘불장’이 주춤할 것으로 전망했다. 다만 장기적으론 수도권 내 양극화 심화, 매물 부족 등에 따른 집값·전셋값 상승 등 부작용에 대한 우려도 적지 않게 제기했다.
이재명 정부 출범 후 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 발표한 배경은 6·27 대책 이후 잠잠했던 서울 집값 상승세가 한강 인근 비규제지역을 중심으로 확산하는 경향이 뚜렷했기 때문이다. 이날 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면, 지난달 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강벨트 지역의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었다.
이번 대책으로 과열 양상을 보인 한강벨트 지역의 거래량 감소와 가격 조정이 불가피할 것으로 보인다. 주택 수요의 30~40%에 달하는 갭투자가 막힌 데다 다주택자 세금 부담과 고가 주택 대출 문턱까지 높아지기 때문이다. 부동산 애널리스트 출신 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “앞으로 한 달이면 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 것”이라고 예측했다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “과거 문재인 정부처럼 핀셋 규제가 아닌, 주택 수요가 집중된 지역 전체로 규제 범위를 넓혀 투기 수요 확산을 원천 차단했다는 점에서 효과가 클 것”이라고 평가했다.
지역별로 보면 규제지역 내에서 집값 양극화가 심화될 것이라는 전망이 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 적은 ‘현금 부자’ 중심으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르고, 그간 상승폭이 작았던 외곽 지역은 크게 침체되는 초양극화 현상이 나타날 것”이라고 분석했다.
장기적으로 매물이 줄어들면서 집값 하락세가 제한되고 도리어 상승을 자극할 수 있다는 분석도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “일례로 재건축 아파트에서 조합원 지위 양도가 가능한 물건만 거래되는 등 매물이 급감하면 수요만큼이나 공급도 같이 줄기 때문에 가격 하락폭이 제한적이거나 시장 회복 시 가격이 상승하는 모습을 보일 가능성이 상존한다”고 말했다.
시장에선 전월세 등 임대차 시장의 불안 우려도 제기했다. 전세대출 규제, 갭투자 금지 등으로 전세 매물 자체가 사라지고, 월세화가 가속화할 수 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 말했다.
시민사회에서는 이번 대책에 부동산 투기를 잠재울 수 있는 구체적인 세제 개편안이 빠져, 집값 상승의 원인 해소와는 거리가 먼 근시안적 대책이라는 비판을 내놨다. 참여연대는 이날 논평을 통해 “종합부동산세·양도세·취득세 감면 등 전방위적인 부동산 감세 정책을 바로잡지 않는 한, 국지적인 처방으로는 시장 불안과 집값 상승을 잠재울 수 없다”고 밝혔다. 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원은 “기존 주택을 처분해 고가 주택을 매수하려는 수요를 억제하기 위해서는 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 축소할 필요가 있다”고 말했다.
정부가 ‘10·15’ 부동산 대책을 발표하면서 시장에 미치는 영향과 과세 형평 등을 고려해 부동산 세제 개편 방향을 마련하겠다는 원론적 입장을 내놨다. 보유세 강화 등 구체적 방향과 시기 등을 제시하지 않았다.
기획재정부는 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’에서 “세제 개편 관련 연구용역과 관계부처 TF 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정, 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 검토하겠다”고 밝혔다.
정부 안팎에서는 대출 규제와 규제지역 확대뿐 아니라 보유세 강화 등까지 포함한 패키지 대책이 필요하다는 의견이 적지 않았으나 이번 대책에는 포함되지 않았다. 정부는 최근 부동산 시장 가격 상승이 실수요자보다는 갭투자가 큰 원인인 만큼 전방위적인 세제 대책까지 필요하지 않다고 판단한 것으로 전해졌다.
내년 지방선거를 앞두고 있다는 점도 정부로선 부담스러웠을 것이라는 해석도 나온다.
정부는 다만 향후 집값 상승세가 이어질 경우 보유세 강화 등 추가 카드를 꺼낼 여지는 남겨뒀다. 부동산 세제 합리화의 구체적인 내용으로 보유세·거래세 조정이 명시됐다. 김병철 기재부 재산소비세정책관은 이날 기자간담회에서 “부동산 정책 목표가 국민 주거 안정이기 때문에 이를 위해서는 어떤 정책 수단도 사용할 수 있다”고 강조했다.

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