효자동 코오롱하늘채 2주 넘게 진행된 조정장에 국내 증시를 좌우하는 외국인과 개인이 상반된 모습을 보이고 있다. 외국인은 인공지능(AI) 거품론 등에 민감하게 반응하며 국내 증시에서 대거 ‘팔자’에 나선 반면 개인은 반도체를 중심으로 역대 최고치에 달하는 ‘빚투(빚내서 투자)’에 나서고 있다. 다음달 미국의 기준금리 결정을 앞두고 조정장세가 계속될 가능성이 있는 만큼 주의가 필요하다는 지적이 나온다.
지난 21일 코스피 지수는 전일대비 151.59포인트(3.79%) 하락한 3853.26에 거래를 마감했다. 삼성전자는 5.77% 하락한 9만4800원에 마감해 지난달 14일 이후 처음으로 종가가 ‘9만5천전자’를 밑돌았고, SK하이닉스는 8.76% 하락한 52만1000원으로 지난달 28일 이후 최저종가를 기록했다. 두 종목의 주가는 모두 지난달 말 실적발표 이전으로 돌아갔다.
급락 중심엔 외국인이 있다. 한국거래소에 따르면 이날 외국인은 유가증권시장에서 2조8229억원 어치를 순매도한 것으로 최종 집계됐다. 지난 2021년 2월26일 기록한 종전 최고치(2조8174억원)를 뛰어넘는 일일 역대 최대 코스피 순매도액이다. 이날 순매도액의 약 80%는 삼성전자(7980억원)와 SK하이닉스(1조4600억원) 두 종목에 집중됐다.
11월 한달간을 보면 외국인 매도세는 더 두드러진다. 외국인은 이달 코스피에서만 12조2500억원 순매도하며 코로나19 충격이 닥친 지난 2020년 3월 기록한 외국인 역대 월간 최대 순매도(12조5500억원)에 근접한 상태다. SK하이닉스(7조8370억원)와 삼성전자(2조1150억원)를 합해 9조9520억원 ‘팔자’에 나서며 반도체를 중심으로 이탈하는 흐름을 보였다.
‘AI대장주’ 엔비디아가 호실적을 발표했지만, 리사 쿡 미 연방준비제도(연준) 의사가 고평가된 자산 가격이 하락할 가능성이 크다고 경고하고, AI거품론도 해소되지 않으면서 외국인의 매도세를 자극하고 있다.
공포심리가 확산되면서 코스피도 롤러코스터를 타고 있지만 동학개미는 반대로 ‘역대급 빚투’에 나서는 모양새다. 금융투자협회에 따르면 지난 20일 국내 증시의 신용거래융자 잔액은 26조8471억원으로 역대 최고치를 경신했다. 코스피가 지난 4일 ‘4200피’를 넘기며 고점을 기록한 이후 21일까지 8.73% 하락했지만, 신용잔고는 오히려 1조3353억원(20일 기준) 불어나며 증가 추세를 이어갔다.
‘빚투’ 증가분의 절반은 삼성전자와 SK하이닉스의 몫이었다. SK하이닉스의 신용잔고는 1조2279억원으로 같은 기간 3931억원 증가했고 삼성전자의 신용잔고는 1조3927억원으로 3845억원 늘었다. SK하이닉스와 삼성전자가 각각 8%, 5% 급락했던 지난 14일에도 신용잔고가 679억원, 393억원 늘어났다. 급락세를 ‘저가매수’의 기회로 삼은 것이다. 지난 한주간 개미투자자가 가장 많이 순매수한 국내주식형 상장지수펀드(ETF)도 코스피200 상승에 두배를 베팅하는 KODEX레버리지(1546억원)였다. 반도체주와 코스피 상승세가 계속될 것이라고 보는 셈이다.
존 윌리엄스 미국 뉴욕 연방준비은행(연은) 총재가 금리인하 가능성을 시사하면서 투매는 일단락됐지만 언제든 반도체 실적 증가 추이가 꺾일 수 있는 만큼 투자에 주의해야 한다는 조언이 나온다. 박석현 우리은행 연구원은 “AI투자 기업의 자본지출이 위축될 경우 메모리반도체까지 연쇄적인 실적 둔화로 이어질 수 있다”며 “시장 우려 해소까지 시간이 필요할 수 있어 당분간 변동성 위험에 대비할 필요가 있다”고 조언했다.
이달 진행된 서울 서초구 반포동 ‘반포 래미안 트리니원’의 청약에 약 8만명(특별공급 포함)이 신청했다. 최대 30억원의 시세 차익이 예상되는 만큼 고가 주택 대출을 제한하는 10·15 대책의 영향을 받지 않은 자산가들이 대거 몰렸다는 분석이 나온다.
규제에 따른 대출 부담이 커진 상황에서도 서울 아파트 분양 시장엔 활기가 이어진 반면 비수도권은 청약 경쟁률이 역대 최저 수준을 기록했다. 분양 시장에서도 양극화가 더욱 심화하는 모양새다.
23일 한국부동산원 청약홈을 보면, 올해 서울 분양 단지 중 청약 경쟁률이 가장 높았던 곳은 서울 성수동 ‘오티에르 포레’다. 지난 7월 진행된 1순위 청약 경쟁률이 688.1대 1에 달했다. 1순위 청약 40가구 모집에 무려 2만7527명이 몰렸다.
올 들어 집값이 유독 많이 오른 성동구에 위치한 이 아파트는 분양가 상한제가 적용되지 않아 전용면적 84㎡가 24억1260만~24억8600만원으로 분양가가 상대적으로 높은 수준이었다. 하지만 주변 단지와 비교하면 10억원 이상의 시세 차익이 예상되면서 경쟁률이 높아졌다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 6·27 대출 규제 발표 전 입주자 모집 공고가 나와 해당 규제 적용을 피한 것도 ‘막차 수요’가 몰린 요인이었다.
청약자 수 기준으로는 지난 9월 1순위 청약을 진행한 서울 송파구 ‘잠실 르엘’이 1위를 기록했다. 110가구 모집에 6만9476명이 신청(경쟁률 631.6대 1)했다.
특별공급 신청자까지 포함하면 전체 청약자는 10만6102명에 달한다. 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정돼 입주 후 가격 상승에 대한 기대가 컸다. 이 단지 청약에서는 청약가점 만점자도 나와 화제가 됐다.
경기도에서는 성남시 분당구의 ‘더샵 분당 티에르원’(100.4대 1)이 높은 경쟁률을 기록했다. 이곳은 분당의 첫 리모델링 일반분양 단지로, 기존 생활권을 유지하면서 새 아파트로 갈아타려는 수요가 집중됐다는 분석이 나온다. 규제지역 시행 이전 분양 승인을 받아 1순위 청약 요건은 비규제 기준이 적용된 점도 높은 경쟁률에 영향을 미쳤다.
정부가 지난달 내놓은 10·15 주택시장 안정화 방안에 따라 서울 전 자치구와 경기도 분당, 과천 등 12개 지역이 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)으로 지정되면서 청약 요건이 까다로워졌다.
국민·민영주택 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년(비규제지역은 12개월) 이상 가입자와 세대주(비규제지역은 세대원도 가능) 등으로 강화됐다. 또 가점제 적용 비율이 높아지고 재당첨 제한도 최대 10년으로 길어졌다.
대출 규제도 강화됐다. 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출은 6·27 규제로 적용된 6억원 한도가 유지되지만 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도가 줄었다.
이 때문에 부동산 시장에서는 대출에 의존하지 않고 잔금까지 치를 여력이 되는 ‘현금 부자’들만 청약 시장에 몰릴 것이란 전망이 나왔다.
반포 래미안 트리니원은 이에 해당하는 대표적 사례였다. 분양가가 최저 18억4900만원, 최고 27억4900만원에 달하는 데다 내년 8월 입주 예정인 후분양 단지로 자금 마련 부담도 큰 편이다. 하지만 이달 분양 진행 결과 특별공급(276가구 모집)에 2만3861명, 1순위 청약(230가구 모집)에 5만4631명이 몰렸다.
반포 래미안 트리니원은 청약 당첨 가점도 매우 높았다. 청약 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등으로 산정한다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점)이면 만점(84점)이다. 반포 래미안트리니원 청약 가점 최저점은 70점(전용 59㎡D형)이어서 4인 가구가 최고점(69점)을 받아도 당첨권 아래였다.
반포 래미안 트리니원이 큰 관심을 받은 것은 분양가 상한제가 적용돼 분양 가격이 인근 아파트 시세보다 최대 수십억원 저렴한 것으로 평가됐기 때문이다.
이 단지 분양 가격은 전용 59㎡의 경우 18억4900만~21억3100만원, 전용 84㎡의 경우 26억3700만~27억4900만원 수준이다. 인근 래미안 원베일리 전용 84.98㎡의 실거래가가 지난 6월 72억원(12층)을 기록한 것을 감안하면 청약에 당첨되는 수분양자는 향후 수십억원대의 시세 차익을 거둘 수 있는 셈이다.
올해 서울 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 이전 집값 급등기 이후 4년 만에 가장 높은 것으로 나타났다. 반면 서울 바깥 지역의 청약 경쟁률은 12년 만에 최저치를 기록했다.
부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 청약홈 데이터를 토대로 분석한 결과를 보면, 올해 1~10월 서울의 1순위 청약 평균 경쟁률은 136.02대 1이다. 이는 2021년(163.84대 1) 이후 가장 높은 수치다.
서울의 1순위 청약 경쟁률은 고금리에 부동산 시장이 차갑게 식은 2022년 10.25대 1까지 떨어졌다가 2023년 56.93대 1, 2024년 108.3대 1로 꾸준히 상승했다.
서울을 제외한 전 지역의 올해 1순위 청약 경쟁률은 평균 4.19대 1이었다. 이는 2013년(1.81대 1) 이후 12년 만에 가장 낮은 수치다. 서울의 1순위 청약 경쟁률은 비서울보다 32.4배 높았다. 리얼투데이는 “집계를 시작한 2010년 이후 가장 큰 격차”라고 설명했다.
최근 5년간 서울과 비서울 청약 경쟁률 격차를 보면 2020년 3.7배, 2021년 9.4배, 2022년 1.3배, 2023년 7.1배로 모두 10배 아래였다. 하지만 지난해 13.9배, 올해는 32.4배로 격차가 커지고 있다.
김은선 직방 빅데이터실랩장은 “전반적으로 ‘모두가 청약하는 시장’에서 ‘골라서 청약하는 시장’으로의 전환 흐름이 더 뚜렷해지고 있다”고 분석했다.
아파트 청약 양극화가 심화되면서 수분양자가 과도한 시세 차익을 누리게 되는 ‘로또 분양’ 문제를 해결할 대안이 필요하다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가 상한제로 책정된 금액과 일반 청약가 사이 차액을 공공이 환수해 임대주택 공급에 쓰는 등의 방안도 검토해야 한다”라고 말했다.
대통령 친인척 감시 역할을 맡는 특별감찰관 임명이 올해도 넘길 전망이다. 이재명 대통령이 취임 한 달 만에 직접 임명을 지시했지만, 대통령 최측근 논란과 여야 대치 속에 대통령실과 여당 모두 관련 논의를 미루면서 4개월째 임명 절차가 진행되지 않고 있다. 권력 핵심부를 감시하는 제도적 장치인 특별감찰관이 9년째 공석인 현실을 두고 임명을 방치했던 전 정부들의 전철을 반복해선 안 된다는 지적이 나온다.
23일 대통령실 핵심 관계자는 통화에서 “국회에서 여야가 합의해 (특별감찰관 후보를) 보내야 판단하는데, 지금 대통령실에서 특별히 추진하고 있는 건 없다”며 “여야가 그렇게 싸우는데 합의가 되겠나. 내년쯤 가야 될 것 같다”고 말했다.
특별감찰관은 대통령 배우자 및 4촌 이내 친족, 대통령실 수석급 이상 공무원의 비위 행위를 감찰하는 차관급 공무원이다. 대통령 직속기관이지만 직무상 독립된 지위를 갖는다. 특별감찰관법에 따르면 국회가 3명의 후보자를 추천하면 대통령은 이중 1명을 지명하고 인사청문회를 거쳐 임명한다. 당초 대통령실은 민정수석실을 중심으로 특별감찰관 임명을 위한 검토와 실무 작업을 진행하는 것으로 알려졌지만, 국회 추천 없이 대통령이 임명할 수 없는 구조를 들어 관련 작업을 미루는 모양새다.
국회 다수당인 더불어민주당도 미온적 태도를 보이고 있다. 민주당 원내 핵심 관계자는 “(특별감찰관 문제를) 논의할 만큼 상황이 그렇게 넉넉지 않다”며 “야당은 야당대로 자기들 하고 싶은 걸 하고 있어 차분히 앉아서 논의할 기회가 없다. 일단 입법 전쟁이 끝난 다음에야 논의해야 한다”고 말했다.
이 대통령은 대선 후보 시절 특별감찰관 임명을 공약으로 내세운 데 이어 지난 7월3일 취임 30일 기자회견에서도 “권력을 가진 본인의 안위를 위해서라도 (권력은) 견제를 받는 게 좋다”며 “특별감찰관 임명을 지시해놨다”고 밝혔다. 대통령실도 곧바로 “이 대통령의 지시로 특별감찰관 임명을 검토하고 있다”고 공지를 냈지만 이후 진전은 없었다. 관련 절차가 예상보다 늦어지자 강훈식 대통령비서실장은 지난 8월19일 기자간담회에서 “절차가 지지부진한 측면은 분명히 있지만 진행이 안 되는 것은 아니다”라고 말했다.
특별감찰관 문제가 재소환된 건 야당의 입을 통해서였다. 지난 10월 국정감사 당시 김현지 대통령실 제1부속실장의 증인 출석을 둘러싼 공방이 이어지자 박성훈 국민의힘 수석대변인은 논평을 내고 “이 대통령이 특별감찰관 임명 의지에 변함이 없다면 지금 즉시 국회에 추천을 요구하고 민주당으로 하여금 즉각 논의토록 조치하라”고 밝혔다. 대통령실은 이에 대해 따로 입장을 밝히지 않았다.
특별감찰관은 2014년 박근혜 정부 때 도입됐다. 2015년 이석수 초대 특별감찰관이 임명됐지만 이듬해 9월 감찰 유출 의혹으로 중도사퇴했다. 이후 문재인·윤석열 정부에서는 내내 공석이었다. 올해도 특별감찰관이 임명되지 않고 해를 넘길 경우 10년째 공석이 된다. 관련법은 특별감찰관이 공석이 될 경우 30일 이내에 후임자를 임명하도록 하고 있다.
하태훈 고려대 법학전문대학원 명예교수는 “특별감찰관은 있는 것 자체로도 (측근 비위에 대해) 경고 기능을 할 수 있다. 여러모로 활용돼야 할 제도”라며 “대통령도 여당도 별로 의지가 없어 보여 답답한 상황”이라고 밝혔다.
임명 주체인 이 대통령과 대통령실이 더 적극적인 공개 메시지를 내야 한다는 지적도 나온다. 하 교수는 “대통령실이 의지를 갖고 했으면 좋겠다고 계속 얘기를 해야 여야도 움직이지 않겠나”라고 말했다.

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