#도쿄를_바꾼_빌딩들-- 달성출장샵 오랜만에 도쿄 건축 좋아한다. 요즘 우리 동네 재건축은 원래 어려운 조건에 어려운 시기와 생각보다 우매한 군중 행동으로 엉망이다. 도쿄는 어려서 3년씩 두 번 살면서 초중고 학창시절을 경험했고, 그 배경을 바탕으로 사회 생활 하면서 종종 일본 업무, 벤치마킹에 투입되어 출장도 자주 갔었다. 무려 살던 곳이 지유가오카, 고등학교때 놀던 곳이 시부야, 주된 출장지가 신쥬쿠 또는 닌교마치. 도쿄는 잘 안다고 생각했고, 또 잘 안 변한다고 생각했다. 일본 여행도 후쿠오카, 오사카, 쿄토, 삿포로 등 도쿄는 후순위 였다. 그러다 2025년 초 2월에 도쿄를 관광으로 방문했다가 깜짝 놀랐다. 첫 째, 그 동안은 관광이 아니였기에 목적지만 즉 늘 가던 곳만 갔었다. 어렸을 때 살던 지유가오카는 가보지 못했고 시부야도 근 30년만에 방문이였다. 쓰키지 같은 관광지도 가보지 못했다. 둘 째, 사실 생활권이였던 도쿄 서부만 알지, 지리나 지역특성을 잘 알지 못한다. 이케부쿠로, 우에노, 시나가와, 에비스는 야마노테센 근처라는 것만 알지 잘 모른다. 도쿄 황궁 근처 시내의 복잡한 지하철은 나처럼 지도 좋아 하는 사람도 지리 익히기가 쉽지 않게 한다. 셋 째, 일본도 변하고 도쿄도 다시 개발이 한창이였다. 올림픽 준비도 있었을테고 우리보다 먼저 개발 된 만큼 오래된 것도 있을 테고, 대지진 이후 강화된 내진 설계도 반영되어야 할테고. 이 대도시가 조용히 재개발 되고 있었던 것이다. ​겨울 여행에서는 세련된 랜드마크가 된 시부야 스카이 - 천장을 뚫어 버린 사통팔달의 개방감, 달성출장샵 평지 도쿄에서 보이는 하늘과 바다와 후지산에 놀랐다. 츠타야 발생지가 있는 다이칸야마에서 브런치 하며,, 어 분명 서울에도 근사한 브러치 가게 많이 있고, 츠타야 이후 한국의 서점들도 책읽는 공간 많이 만들어졌고, 우리도 특색있는 거리가 많아졌음에도 불구하고, 이 조용하고 깨끗하게 정갈하고 특이하면서도 크지 않은 건축물들과 길거리가 풍겨내는 분위기가 좋다.너무 궁금했던 아자부다이힐스는 그 건축물이 뿜어내는 선의 고움, 정성과 완성도, 기능적으로 공원 사무실 쇼핑이 모여있는 동선에 대한 감탄이 '현생 인류가 최선을 다해서 삶의 공간을 꾸리면 이런 모습' 이라는 소감으로 정리가 된다. 마루노우치 또한 저층부 파사드를 살린 고층 건물이 몹시 궁금했는데, 고급진 건물들이 저층에서 한번 꺾여 들어가는 특이한 고층 건물들로 인해 하늘이 잘 보이고, 또 오와 열이 잘 맞는 배치에다가 건물마다 닮은 듯 다른 개성이 드러나 어디에서도 본적없는 지루하지도 지저분하지도 않은 거리가 부티나고 멋있었다.​-- 서울과 도쿄를 비교하며 평소 아쉬움에 대한 원인 분석을 하다 여행 후, 한국과 비교하며 그 차이가 어디서 오는지 이해하고 싶어서 힐스 시리즈의 모리 디벨로퍼에 대해서 찾아 봤다. 이해관계와와 규제가 얽혀 난이도가 10차 함수인 한국의 재건축으로는 생각도 해볼 수 없는 결과물이다. 디벨로퍼가 토지를 구매하여 제약이 조금은 더 적은 형태로 개발하니까 라고만 생각했는데, 해당 건물에 입점하게 되는 테넌트 관리를 디벨로퍼가 계속하기에 분양만 하고 나몰라라 하는 한국과는 다를 수 밖에 없었겠다. 한국도 테넌트 관리가 남다르게 잘 된 인상을 가졌던 곳이 달성출장샵 있는데 여의도 IFC 몰이다. 주중 고소득 직장인 주말 여의도 주민들의 여가생활을 책임지는 목적하에 명품은 아니지만 인기있는 해외 패션브랜드, 식당가, 문화생활 공간을 꾸린다. 근무 기간 동안 '여직원들 스트레스 풀 수 있는 디저트 가게 있으면 잘 될텐데' 라는 나의 생각이 반영이라도 된 듯 지하 1층 한 쪽 공간에 디저트 샵이 들어서고 성황리에 자리 잡을 때엔, 나와 IFC의 통찰력을 괜시리 칭찬해본다. 좀 이야기가 딴길로 갔지만 테난트는 전체 관점에서 관리를 해 주어야 지속성을 갖게 되는 것 같다. 상가를 개별로 분양해버리고 시대에 맞추어 알아서 채우라고 하면 유행하는 것만 잔뜩 중구난방으로 들어오다 겹쳐서 재미 없고, 한꺼번에 유행이 지나가서 썰렁해지거나 예상치 않았던 싸구려가 차지하거나 하는 것 같다. 코엑스도 2025 기준 파르나스가 관리하는 곳은 F&B, 패션 브랜드 모두 괜찮은데 공항 터미널이나 봉은사 쪽으로 갈 수록 새하얗게 개성도 없고, 가게도 매력적이지 않은 것 같다. 가로수 길에 이르러서는 2000년 이후 거리가 태어나서 망하기 까지 25년 사이에 흥망성쇠가 안스러울 지경이다. 빈가게 또 빈가게... 그 이전엔 로데오가 그랬고. 지금도 많은 곳이 유행 따라 생겼다 없어졌다 할 까 속상하다. ​주거 자체는 또 어떠한가. 최근 한강변 아파트들은 부동산이 갖는 고유의 속성으로공정하게 가치를 인정 받는게 아니라 (교육/교통을 포함한 입지, 뷰, 고급 평면, 라이프스타일) 그냥 비트코인, 금, 또는 한국 주식 마냥 약간의 근거와 거기에 대한 맹목적인 기대심리가 더해져서, 그냥 값이 달성출장샵 오르는 것을 기대하는 투기자산으로서 가격이 형성되는 것 같다. 최근 10차 함수 끝에 나온 반포 대규모 단지 아파트 들은 적어도 내 눈에는 그 외관이 흉측하다. 우호적으로 봐서 흉측까지는 아니라곤해도 와우 근사하다라고 동의 할 사람이 얼마나 될까? 단지 내 조경이 근사하다는데 그건 전국의 아파트가 제법 비슷하다. 시공 입찰 단계에서 약속된 일부 자재는 (수전, 싱크대) 고급제품을 사용하지만 그 시공이 엉망이여서 타일 중앙 얼라인이 안되거나 천장 몰딩이 엉망인 사례들이 유튜브를 통해 공개된 국민 평형이 몇 십억인데, 가격의 몇 % 가 투기성 가치일까? 이러니 얼마 안가 다시 인테리어 할텐데 자원이 아깝다.​-- 그래서 생기는 고민들 강남은 지금까지는 불패였다. 그간 잠시 가라 앉아도 놀라운 회복 탄력성을 보여주었다. 중국, 일본이 겪었던 버블 터짐이 없었다. 앞으로 그런일이 일어날지 안 일어날지는 감히 판단하고 맞출 수는 없다. 하지만 가능성이 있음은 부인할 수 없다. 그렇다면 현재의 단순히 평당 몇 억이라는 가치로만 나의 자산을 평가 해도 될까? 다른 관점에서 생각 할 필요가 있을 것이다. 사는 장소가 내 삶을 결정할 것이기에 라이프스타일, 금융과 부동산의 분배, 가치 상승에 대한 적정한 기대 수준을 함께 고려해야 할 것이다. 남편과 노후를 고민하며 자산에 대해서 함께 이야기 할 수 있도록 함께 도쿄를 가고 싶었더랬다. 그런데 오! 남편이 먼저 제안해 주어 가을에 다시 도쿄를 방문하게 되었다. 그리고 그 사이에 오늘의 글감인 '도쿄를 바꾼 빌딩들' 달성출장샵 이라는 책을 읽게 되었다. ​-- 본격적인 독후감 시작저자 박희윤씨는 모리 빌딩에서 일하다 한국 지사장으로 근무하였고, 현재는 HDC산업개발의 전무로 재직중이다. 이야기를 풀어가는 순서가 구성지고 문체는 간결하다. 한국과 비교하면서 설명해 줄 때는 공감이 가기도 또는 동의가 안되기도 하면서 재미있게 읽을 수 있었다. 여러 장소가 나오는 만큼 도쿄가 익숙하지 않다면 지명 등이 낯설어 읽기 힘들 수도 있겠으나 개인적으로는 거의 모든 장소가 흥미의 대상이라 챕터마다 아껴가며 읽었더랬다. 마침 롯폰기 미드타운, 롯폰기 힐스, 아자부다이 힐스, 토라노몬 힐즈, 오모테산도 힐스, 미야시타 파크, 마루노우치, 긴자 로 3박 3일 여행 일정의 전부를 커버 해주고 있으므로 여행 장소마다 남편에게 전문 가이드 수준의 설명이 가능 하겠다. ​-- 지역 별 디벨로퍼의 존재서울과 도쿄의 차이가 개발 주체 (아파트 재개발/프로젝트 파이넹싱과 디벨로퍼 주도), 선분양 형태와 운영후 까지 책임지는 형태 정도만 생각했었는데, 책을 읽어보니 도쿄는 부동산 개발이 지역에 크게 밀착된 회사 있었음이 기억났다. 토큐의 시부야 메구로/세타가야, 오다큐의 신주쿠, 그 외에도 세이부 등 . 민간 전철 노선과 각 지역과 밀접했기에 도쿄에 거주하다 보면 이 구조는 누구나 자연스럽게 받아들이게 된다. 어린 내가 몰랐던 것은 미쯔비시가 마루노우치 땅 거의 전체를 가지고 있었다는 것, 그러니 그렇게 동네가 통일성 있게 개발이 되었겠구나, 이건 그냥은 안되는 거구나라고 느끼며 약간의 실망(우리가 할 방법은 없겠어서)과 위안 (안하는 게 아니라 못하는 거여서) 이 되긴 했다. 니혼바시 쪽은 달성출장샵 또 미쯔이의 땅이라 하며 이 옛 전통 마을 시타마치는 그 운치를 살려 개발한다 하니 이 또한 부러운 부분이다. 여담으로 운치를 살리기 위해 옛건물의 파사드를 그대로 보존한다 하는데 을지로 개발시에 을지면옥이나 반포 개발시에 한 동 남기기 등은 이런 부분을 따라하고 싶었던 거겠지 싶다. 그런데 공감대와 앞뒤 전략 없이 행정력으로 그냥 남겨라가 되니 반감과 마찰이 생겼을 법하다. 개발 주체가 성공의 필승 카드로 자발적으로 고려했었더라면 좋은 사례가 될 수 도 있었겠다. 우리도 익선동, 연남동 등이 있으나 그 규모 (땅의 규모 또는 개발 되는 물건 자산의 규모)가 아기자기하다. 아기자기 한 것은 우리도 개성 감성 모두 챙겨가며 잘 하는데 좀 덩치가 있는 개발의 결과물은 부럽다. ​-- 프로젝트 파이낸싱 / 재건축 / 리츠치고 빠지기와 책임지고 운영하기. 결과물이 다를 수 밖에. 우리 동네 재건축의 경우 종상향을 받았으나 서로 주상복합 안간다며 (니가가라 하와이) 다투다 해당 면적을 줄여달라고 요청하고 있다. 일부 인원이 상업시설 전체를 리츠화 하여 연금 받는 형태에 대해서도 설명했으나 많은 주민들이 관심을 두지 않았었다. 본적이 없으니 그게 되겠어 라는 마음이거나 아니면 이해 조차 하지 못한 결과이다. 힐즈 시리즈 처럼 사례가 없는 것도 아니니 시간이 좀 지나고 이해도가 높아지면 우리도 리츠를 낀 재건축, 재개발이 가능해질까? 일본이나 우리나 부동산 리츠의 개념 도입시기는 2000년대 초반으로 비슷한 듯하다. 한국에서는 왜 안되는지 TV 등의 매체에서 좀 달성출장샵 많이 다루어졌으면 좋겠다. 맨날 여행지 소개만 하지 말고.​-- 잘 된 성과물은 근본 미션스테이트먼트의 발굴로 부터.도쿄는 2차 전쟁 공습으로 다 타버리고 1950년대 미국의 타운하우스 형태를 본따 시내에 직장 교외에 주택 형태로 개발 되었다고한다. 90년대 버블이 터지고, 또 밤에는 을씨년스러운 도심과 2시간 출퇴근의 문제점들로 부터, 시내에도 사람이 살아야 상가와 근린시설이 생긴다는 프레임의 전환으로 도심내 직주 근접형태를 시도하게 되며 초기 성공사례로 모리 디벨로퍼의 아크힐스가 언급된다. 부촌과 서민마을에 상업시설, 고급호텔-ANA 인터콘티넨털 , 문화시설- 산토리홀을 묶었다한다. 여기는 출장와서 묵어봤던 호텔인데 이런 사연이 있는 줄은 몰랐다. 그냥 호텔 주변이 근사하다고만 생각했었다. 아는 만큼만 보인다.이후 롯폰기 힐스는 '문화'를 키워드로 미술관 전망대 등이 들어서고 이를 통해 높은 임대료를 지불하는 기업 본사를 사무공간에 유치했다 한다. 대사관 등이 많은 아자부다이힐스는 '글로벌과 웰니스' 외국 기업들이 입주하기 좋도록 외국인 학교와 의료시설이 들어오고 녹지도 확보하고 명품매장 출점을 통한 고급화도 이루었다. 토라노몬 힐스는 '비즈니스 타운' 답게 벤처를 위한 생태계를 염두에 두며 개발 했다 한다. 어떤 일이던 지향점, 목적지점이 명확하게 설정 되면, 매 의사결정에 당위성이 생기고 목표 달성을 위한 세부 전략이 수립되기 마련이다. 문화와 주제가 있는 도시개발이 부럽다. ​곧 다녀올 여행 도중, 다시 읽고 생각하게 될 시간을 고대하면서 이번 글은 여기서 마무리.​​목차PROLOGUE. 도쿄라는 ‘도시’의 매력을 찾아서​PART 1. 시대의 변화와 함께 탄생한 제3의 도심CHAPTER 1. 미래를 제안하는 도시모델 ‘힐즈’ 시리즈의 달성출장샵 완성 : 아자부다이 힐즈CHAPTER 2. 아저씨들의 동네가 글로벌 신도심이 되기까지 : 도라노몬 힐즈CHAPTER 3. 20년간 8억 명이 찾은 일본 도시개발의 상징 : 롯폰기 힐즈CHAPTER 4. 사업성과 상품성을 모두 갖춘 최고의 도시재생 플래그십 : 도쿄 미드타운​PART 2. 역사적 콘텐츠를 기반으로 재탄생한 거리CHAPTER 5. 도쿄의 얼굴과 현관을 대표하는 품격 : 마루노우치 마루빌딩과 도쿄역CHAPTER 6. 에도 시대라는 콘텐츠로 잊혀진 도심을 부활시키다 : 니혼바시 코레도CHAPTER 7. LVMH가 투자한 긴자 최고의 브랜드 빌딩 : 긴자 식스​PART 3. 라이프스타일을 제안하는 개성 있는 동네CHAPTER 8. 패션문화의 성지 오모테산도를 만든 작은 빌딩 : 프롬 퍼스트와 라포레 하라주쿠CHAPTER 9. 엔터테인먼트 시티 시부야의 완성 : 미야시타파크와 시부야 스트림CHAPTER 10. 오프라인 리테일의 종말에 해법을 제시하다 : 후타고타마가와 다카시마야 쇼핑센터​EPILOGUE. 도시를 만들고 성장시키는 사람들, 디벨로퍼