여자레플리카 이재명 정부의 첫 부동산 공급 계획인 9·7 대책 발표 이후 서울 아파트값이 다시 가파르게 오르고 있습니다. 앞서 약 3개월 동안 6·27 대출 규제 영향으로 아파트 거래가 크게 줄고 매매 가격 상승폭도 줄어드는 추세였는데요.
정부의 공급 계획을 기다리며 시장을 관망하던 서울 아파트 수요자들이 발표 이후 ‘매수’ 쪽으로 되레 기우는 모양새입니다. 정부가 앞으로 5년간 135만가구를 신규 공급하겠다고 밝혔는데 왜 부동산 시장 안정 효과가 없었는지를 살펴보려고 합니다.
전문가들은 공급 대책이 집값 안정에 기여하려면 수요자에게 ‘집을 살 기회가 열릴 것’이라는 확신을 줘야 한다고 강조해왔습니다.
이미 과밀인 수도권 선호지역에 어떻게 새 집을 늘릴까요. 건설 경기가 어려워 대형 건설사도 사업을 기피하는 시기라 더욱 어려운 문제입니다.
9·7 대책으로 정부가 내놓은 해법은 ‘공공 주도’입니다. 공공 소유 땅이 있는 3기 신도시 등은 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 나서 아파트 건설에 속도를 내게 합니다.
빈 땅이 없는 서울 도심은 어떻게 할까요. LH 등이 도심의 낡은 지역을 주택, 상업, 공공시설로 다시 개발하는 이른바 ‘도심공공복합사업 시즌 2’를 추진합니다. 문재인 정부 때 시도했으나 잘 되지 않았는데 이번엔 제대로 해보겠다는 겁니다.
수요자들 입장에선 LH가 지은 아파트 품질이 만족스러울지, 임대분을 제외하고 분양 물량이 얼마나 나올지가 가장 궁금한 부분입니다. LH가 이처럼 많은 일을 과연 해낼 수 있는지에 대한 의문도 나오는데요.
국토교통부는 연말로 시한을 둔 LH개혁위원회의 활동이 끝나야 구체적 내용을 밝힐 수 있다고 했습니다. LH에 대한 재정 투입, 인력 확충, LH 시행 아파트의 분양 물량과 청약 방식 등이 모두 LH개혁위의 논의 대상이기 때문입니다.
‘LH 직접 시행’이 생소하게 느껴지는 주택 수요자로서는 ‘앞으로 분양받을 기회가 열리겠다’고 확신할 상황은 아닌 겁니다. 이런 가운데 집값은 계속 오르면서 불안감에 매수를 결정하는 이들이 늘어난 것으로 분석됩니다.
9·7 공급대책 발표 당시 정부는 토지거래허가구역(토허구역) 지정권자를 현재의 시·도지사에서 국토부 장관으로 확대하는 법 개정을 추진한다고 밝혔습니다. 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮추는 규제 강화는 즉각 시행을 했습니다.
시장은 이를 ‘규제지역 확대’ 신호로 받아들였습니다. 부동산 전문가들 사이에선 법 개정이 완료되는 11월쯤 성동구와 마포구 등 아파트값 상승폭이 큰 일부 지역이 부동산 거래 규제지역으로 추가 지정될 거라는 전망이 지배적입니다.
아파트값이 오르면 일부 지역을 규제지역으로 묶고, 상승세가 다른 지역으로 퍼지면 또 다시 규제지역을 확대하는 정책에 시장 참여자들은 이미 익숙합니다. 문재인 정부 때의 기억이 선명하기 때문입니다.
정부의 추가 규제지역 지정이 예상되자 수요자들 사이에선 ‘추가 규제 도입 전에 집을 사야 한다’는 분위기가 커졌습니다. 토허구역으로 지정되면 아파트 매수 때 실거주 의무가 부과돼 전세를 낀 ‘갭 매수’가 어렵고, 대출을 받기도 어려워지니까요.
공사비가 올라 아파트 재건축의 사업성이 많이 떨어졌다지만, 서울 선호지역은 예외입니다. 최근의 아파트값 상승도 사실상 주요 재건축 추진 단지들이 이끌고 있습니다.
9·7 공급대책에는 재개발·재건축 속도를 높이고 규제를 완화하는 정책이 다수 포함돼 있습니다. 발표 당시 국토부도 “윤석열 정부와 비교해 더 많은 정책을 내놓았다”고 자평했는데요. 이는 서울 도심 내 신축 아파트 공급이 시급한 상황에선 바람직한 방향일 수 있습니다.
문제는 재건축이 추진되면 투기 수요가 붙고 결국 인근 아파트값도 따라 오르며 가격 상승을 부추긴다는 점입니다. 재건축 후에도 대부분 주택이 조합원에게 돌아가는 탓에 일반분양 물량은 제한적이어서, 신규 주택 공급 효과는 낮은 경우도 많습니다.
시장 안정을 도모하기 위해선 재건축 촉진책과 동시에 투기 수요에 대한 차단 장치도 나왔어야 한다는 지적이 나옵니다. 큰 지분을 가진 조합원이 재건축 후 2개 가구를 받는 ‘1+1 분양’ 제도를 없애고, 문재인 정부 때 추진하다 국회 입법 과정에서 무산된 ‘재건축 아파트 2년 실거주 의무’ 등을 논의해야 한다는 겁니다.
서울 도심 주택 공급과 관련해 실질적으로 가장 큰 권한을 가진 사람은 오세훈 서울시장입니다. 도시계획이나 용도지역 변경, 정비사업 인·허가 등은 기본적으로 지방자치단체의 권한이기 때문입니다.
‘공공 주도’ 도심복합개발을 내세운 이재명 정부와 정반대로 오 시장은 ‘민간 중심’ 주택 공급을 강조합니다. 지난달 29일에는 2031년까지 31만가구를 착공하고, 이 가운데 약 20만가구를 선호지역인 ‘한강벨트’에 집중 공급한다는 계획도 내놓았는데요.
전문가들은 정부와 서울시의 상반된 행보가 결국 수요자들에게 ‘서울 공급은 어렵겠구나’라는 메시지를 준다고 지적합니다.
박정주 나라감정평가법인 이사는 “정부가 추진하는 공공도심복합개발의 역세권 주변 용적률 상향 등도 결국은 서울시와 잘 협의해야 성과를 낼 수 있다”며 “정부와 서울시가 협력해 제대로 된 공급 로드맵을 내놓아야 국민들의 신뢰를 얻을 수 있을 것”이라고 말했습니다.
지난달 16일 오전 10시, 서울 강동구 서울시민대학 동남권 캠퍼스에서 <디지털 시민의 조건 : 미디어 플랫폼과 시민성>의 수업이 열렸다. 초등학생 위주의 옆 교실과 달리 할머니 할아버지 학생들이 강의실을 채웠다. 가방에서 꺼낸 단정한 노트에는 ‘미디어 리터러시’, ‘팩트체크’, ‘허위 정보’ 등의 단어들이 적혔고 군데군데 동그라미와 밑줄이 정성스레 그려져 있었다. 각자 스마트폰의 커버를 열자 화면을 가득 채우는 커다란 글씨가 눈에 띄었다. 학생들은 하나둘 돋보기를 쓰고 작은 화면 속 큰 글자들을 읽어나갔다. 각자의 스마트폰과 함께 천천히 진행되는 수업은 진지했다.
“제가 지난 시간에 말씀드렸죠. 기업들은 아무 대가 없이 서비스를 제공해주지 않는다. 그리고 정보를 갖고 누가 이득을 보는지 생각해야 한다고요!”
강사는 힘을 준 목소리로 지난 시간 배운 ‘리터러시를 키워야 하는 이유’를 설명했다. 이날 자리에 앉아 수강한 인원은 약 15명, 대부분 60대 이상의 노년층이었다. 강의를 진행한 이지현 강사(45)는 수강생들을 둘러보며 “우리는 디지털 원주민이 아니라 이주민”이라며 “이주민으로서 스마트폰을 현명하게 읽고 쓰는 법이 중요하다”고 말했다. 학생들은 연신 고개를 끄덕이며 강의를 경청했다.
미디어 리터러시 강의는 크게 미디어를 ‘읽고’ ‘쓰는’법으로 나뉜다. ‘읽기’는 인터넷 속 정보들을 어떻게 수용할 것인지를 다룬다. 소위 ‘가짜뉴스’를 판별하는 방법과 피싱, 딥페이크 등 허위정보 걸러내기다. ‘쓰기’는 디지털 공간에서의 윤리적 행동법을 포함해 생성형 AI나 AI 챗봇 바르게 사용하기 등이다.
이번 강의에서는 유튜브와 네이버 뉴스 알고리즘을 서로 확인해보며 필터버블을 확인하고, 실제 뉴스를 활용해 팩트체크하는 방법 등이 다뤄졌다. 딥페이크로 만든 영상과 이미지를 판별하는 실습도 진행됐다. 자신의 스마트폰을 확인하는 동안 자리 곳곳에서 ‘어머’하는 탄성이 나왔다.
곧이어 화면에 기사 두 개가 띄워졌다. 같은 날 비슷한 시간 올라온 기사지만, 내용은 정반대였다. 한쪽은 공항의 텅 빈 부분을 찍어 인천공항이 불황이라는 내용이고 다른 기사는 공항에 사람이 붐비는 부분을 찍어 성황이라는 기사였다. 강사는 각자 스마트폰으로 기사를 찾아보게 한 뒤 학생들을 향해 질문했다. “상반된 주장이 다른 언론사에서 나왔다면 어떻게 확인하시겠어요?” 학생들은 “코로나 시절이니 사람이 적은 게 맞았을 것” “의외로 많은 게 사실 같다”는 등의 의견을 냈다.
“더 정확하려면 다른 뉴스를 봐야죠. 팩트체크를 할 때는 판단과 행동을 잠시 멈추고 다른 글을 찾아보는 게 좋아요. 기사를 봤다고 바로 다른 이에게 전송해서는 안 됩니다.”
강사는 이럴 때 ‘잠시 멈춤’의 태도가 필요하다고 말했다. 허위정보는 더욱 정교해졌고 복사 붙여넣기가 쉬워져 더 빠르게 퍼져나간다. 따라서 타인에게 바로 전송하지 말고 출처를 찾아보고 고민하는 과정의 ‘멈춤’이 필요하다고 재차 강조했다.
“선생님 이번에 전한길씨 유튜브가 수익 창출이 안된다고 하던데, 이건 왜 그런 겁니까? 정부가 그런 건가요?”
자극적인 허위정보로 돈을 버는 이들이 있다는 이야기를 한참 하던 와중에 한 학생이 손을 들고 질문했다. 강사는 유튜브의 규제가 한국법이 아닌, 자체 신고 규제를 따르고 있다는 설명과 함께 즐겨보는 정치 유튜버라도 말의 출처를 꼭 확인해봐야 한다고 설명했다.
인공지능 리터러시에 관한 내용이 이어졌다. 챗GPT가 만능이 아니라는 설명과 함께 검색 전용 AI 등 올바른 정보를 찾을 수 있는 대안이 소개됐다. 강의가 열린 강동구 고덕동 인근의 맛집을 검색하며 직접 AI의 할루시네이션 현상도 확인했다. 딥페이크 관련 주의해야 할 내용으로 강의가 마무리됐다.
평소 스마트폰 사용법 강의를 즐겨들었다는 김모씨(77)는 “지난 시간 강의가 너무 좋아서 오늘 강의 시간보다 일찍 도착했다”며 “(서울시민대학에서) 들었던 강의 중 가장 만족스럽다”고 말했다. 김씨는 “스마트폰 속에 내 일상이 이 정도로 기록되는지도 몰랐고, 사람들이 그렇게나 유튜브에 의존하고 있는지도 처음 알게 됐다. 모든 걸 꼼꼼히 봐야 하는구나라고 느꼈다”며 “강의가 2회차로 너무 빨리 끝나 아쉽다. 최소한 5회 정도는 잡고 길게 천천히 알려줬으면 한다”고 했다.
작년 은퇴 이후 AI 관련 강의를 찾아 듣고 있다는 이모씨(61)는 “딥페이크 교육 부분이 가장 기억에 남는다”며 “지난 시간 강사님의 ‘카카오톡 프로필 사진마저 딥페이크에 악용될 수 있다. 다크웹에 판매될 수 있으니 아무리 예뻐도 올리지 말라’는 말이 정말 충격이었다”고 말했다.
이곳 동남권 캠퍼스를 자주 찾는다는 이세형씨(76)는 “평소에 듣던 휴대폰 사용 강의들과 다르게 하나의 주제를 가지고 위험성을 예방하는 내용을 담아 정말 좋았다”며 “나처럼 나이가 있어서 조작이 미숙한 사람이나, 감각이 둔해 허위정보를 알아차리기 어려운 사람이 꼭 들었으면 좋겠다”고 말했다.
코로나 이전까지 활발했던 미디어 리터러시 강의들은 수가 많이 줄었다. 청소년의 문해력에 대한 문제의식이 커지고 허위조작정보 피해는 확대되고 있는데 미디어에 대한 비판적 감각을 깨워줄 강의는 정작 사라지는 중이다. 지난 윤석열 정부가 집착한 ‘자유’가 영향을 미쳤다.
15년째 미디어 리터러시 강의를 해 온 이지현 강사는 “AI활용 제작 수업보다 리터러시와 시민성 강의에 (시민들의) 관심도가 떨어지는 게 현실”이라며 “윤리적 당위성에서 강의를 끝내는 것이 아니라, 리터러시가 실제 삶에 끼치는 영향을 체감할 수 있도록 실습, 토론 위주로 강의하려 노력한다”고 말했다.
이번 서울시민대학 강의는 2시간씩 2회차, 총 4시간이 배정되었다. 방대한 정보를 다루기에는 턱없이 부족하다. 이 강사는 “리터러시 강의는 예산도 없거니와 수강생이 잘 모이지 않아서 AI 제작강의의 10분의 1정도만 이뤄지는 수준”이라며 “최소한 2시간 기준 4차시(8시간)는 돼야 토론 수업까지 가능하다”고 말했다.
강의에서 팩트체크를 다룰 때 가장 어려운 부분은 정치 관련 주제의 기계적 중립이다. 대개 언론진흥재단, 시청자미디어재단 등 정부 관련 기관에서 강사를 초빙하는 방식으로 이뤄지다 보니 정치 관련 주제는 언급조차 어렵다. 이 강사는 “팩트체크의 역사에서 정치인 발언 검증이 중요한데 수업시간에 꺼내기가 쉽지 않다”며 “기사 예시를 준비할 때도 진보지와 보수지의 숫자를 맞출 만큼 기계적으로 중립을 취해야한다는 압박이 있다”고 밝혔다.
강의실에서 만난 시민들의 리터러시 수준은 어떨까. 그는 “읽기 수업에서 기사나 콘텐츠의 출처를 확인해야 한다는 것을 모르는 이들이 대부분”이라며 “한국어를 할 줄 알아도 12년간 학교에서 국어를 배우는 것처럼 꾸준한 리터러시 강의가 필요하다”고 말했다.
이 강사는 “강의를 들은 학생들은 분명히 변한다”고 말했다. 그는 “막연하던 리터러시 개념이 확실해지면서 허위정보나 정보보안의 위험성을 새롭게 인식하게 됐다는 수강생들이 많다”며 “스마트폰을 잘 쓰는 법만 가르칠게 아니라 정보보안이나 리터러시 강의가 더 필요하다는 반응이 자주 나온다”고 말했다.
“미디어 리터러시와 미디어 시민성 교육은 정보의 바다에서 가짜뉴스의 파도에 흔들리지 않고 민주주의를 향해 나아가게 하는 나침반입니다. 민주주의를 잘 유지하기 위한 용도로 리터러시 교육은 반드시 필요합니다.” 이 강사가 강의 때마다 매번 강조하는 말이다.

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