그토록 이문아이파크자이3단지 핫하디핫한 서울 신축 시장에서 여전히 고전중인 곳이 있다.'이문아이파크자이 3단지'어제 문자로 금주 토요일에 선착순 무순위 접수를 받는다는 내용이다.​초기조건에서 마감고급화+특화설계를 적용해주는걸로 바뀌었고계약조건도 약간 바뀌었다(개인적으로는 입맛을 다시만하게 바뀐건 아니라고 봄)분양가 그대로고, 중도금대출이자도 여전히 후불납 그대로이다.​이문아이파크자이 1,2단지는 승승장구중이다.분양한지 얼마지나지않아 단숨에 프리미엄이 붙으며현재는 분양가대비 2~3억 정도 뛰었다.​그런데 여전히 3단지는 선착순 무순위접수를 받고있다.어떤 것 때문에 그럴까?​1.이문 아이파크자이는 현대건설과 gs건설 컨소로 이루어진 이문3구역 재개발 사업이다.​2.4321가구 중 1467가구가 일반분양물량으로 이문아이파크자이3단지 나왔다(서울치고는 일반분양 갯수가 상당히 많은편에 속한다)​3.1,2단지는 조합원들이 상당수 가져갔는데, 입지적으로 서울지하철 1호선 신이문역과 외대앞역 인근이다.​4. 3단지는 역에서 약 20분정도 떨어져 위치한 저층형 테라스하우스형 아파트로 계획되어있다.특히 부지자체가 언덕지형으로 자리해 교통 접근성과 생활 편의시설 접근성이 떨어진다는 평가다.​5.1,2단지는 입지적으로 앞선 것도 있지만 주요 커뮤니티 시설이 몰려져있다.​6.3단지는 최고 4층자리 테라스 주택 동들로 이루어져있고, 저층설계로 쾌적성을 높이고 일부 세대에 테라스를 제공하지만, 커뮤니티 시설을 활용하기에는 꽤 어려운 이문아이파크자이3단지 위치이다.​7.2000세대 이상 넘어가면 같은 아파트인건지 옆 아파트인건지 헷갈릴 수준인데 4000세대이상이면 말 다했다.단지간 이동 쉽지않은 수준.​8,3단지에서는 일반분양으로 152가구나 나왔는데 2023년 10월 진행된 분양에서는 77%에 달하는 118가구가 미분양으로 남았다.​9.2024년에 진행된 미계약 잔여분을 진행했지만 이때역시 물량을 모두 소진하지 못하고 상당수가 2025년까지 미분양으로 남아있다.​10.잔여물량은 59형 약 39가구, 84형 92가구이다(99형도 일부 포함)​11. 59타입의 분양가는 약 10억 내외, 84타입의 분양가는 13~14억대로 분양당시 이미 인근시세보다 높았고이미 프리미엄이 많이 이문아이파크자이3단지 붙은 1,2단지의 현재시세와 비교해보아도 맞먹는 수준이다.​12.특히 입지와 커뮤니티측면에서 훌륭한 1,2단지보다도 약 2억가량 분양가가 높은 것이 시장외면의 결정적 이유였다.​13.조합과 건설사에서는 할인분양대신 설계 마감 고급화를 통해 재분양을 시도했다.​14.지금으로부터 약 1년뒤 입주예정인데 아직 기간이 다소 남아있고,3단지의 물량이 많은 수준이 아니라 공격적인 판매마케팅은 사용하지않은 것으로 보인다(중도금이자 지원,할인분양 등)​15.1,2단지의 경우 전매가 풀리자 높은프리미엄이 형성되었는데,국평은 약 15억까지 거래되며 최초 분양가대비 약 2억이상프리미엄이 붙은 것을 확인할 수 있음​16.주변단지와 이문아이파크자이3단지 비교했을때 이문1구역인 래미안 라그란데의 경우,국평기준 13~14억 수준으로 유지하고 있는 중이고,휘경3구역인 휘경자이디센시아는 국평기준 14억 수준으로 유지중이다.​17.이문1구역, 휘경3구역, 이문3구역 1,2단지 모두 이문3구역 3단지에 입해 입지적으로 우위에 있는데에 비해3단지의 분양가 대비로는 여전히 큰 메리트는 없는상태이다.​18.주변 시세가 좀더 올라와준다면 실수요에 한해 프리미엄이 형성될 수도 있겠다.​19.다주택자 기준으로는 리스크는 크다.1년뒤 입주 시 대출환경이 우호적이지 않을 것으로 보이고(아무리 규제전 공고였다고 해도 잔금때 말 바꿀 수 있는 것을 이미 이문아이파크자이3단지 기존에 많은 투자자들이 경험한 바있다)그렇다고 전세시장을 우호적으로 바라보기도 힘들다(현재 국평 전세 6억 중반 수준으로 전세가율 약 50정도 유지중이나입주장시 이보다 내려갈 가능성 높음. 특히 3단지는 더욱 그러함)​20.그에비해 다주택자는 취득세, 양도세 허들이 상당히 크고(취득세만 1억이 넘어갈 확률 높음)정책상 해가갈수록 부동산 시장을 옥죄어갈 확률이 높아 부담스러운 상황이다.​21.특히 현재역시 서울의 상승을 이끌어가고있던 수요는 '실수요'이니만큼투자자들의 진입을 기대하기 힘든 상황​22. 향후 호재에도 3단지는 다소 애매하다.​23. 경전철 동북선이 이문아이파크자이3단지 2028년 이문동을 지나갈 예정이지만이문3구역 부지와의 접근성이 높지않아 직접적 호재라고 보기는 힘들며,GTX-C 노선이 광운대역 인근에 정차하지만 이 역시 이문동과는 2km이상 떨어져있어 개발호재 파급효과가 제한적​24.다만 정부가 강력한 대출규제책을 내놓은 상태에서규제전 분양한 몇 안되는 서울분양단지 중 하나이기때문에 나름의 '희소성'을 어필하고 있는 상황이다.​25 규제가 역설적으로 희소함을 불러일으킨 사례인데 얼마나 실수요를 끌어올지는 모르겠다.​26.개인적으로는 현재 실수요가 규제로 인해 빨리 다른거라도 사야겠다 라는 포모 단계까지 온 것은 아니라고 이문아이파크자이3단지 생각하기 때문이다.​27. 미친 상승장이라고 말한 서울에서도 강남3구와 마포,성동,용산 등의 지역 혹은 그 외 지역이라도신축에 대장단지 아닌이상은 서울이라도 대부분 미지근한 상황이었다.​28.그만큼 수요가 전체적으로 퍼진 상황은 아니라고 생각한다.​29.지금 아니면 못산다, 오늘이 제일 저렴하다 라는 인식이 일단 먼저 박히고나서 규제를 해야 포모가 올텐데솔직히 지금 장은 그런 심리까지 온 장은 아니라고 생각함.​결론:7월 5일에 이문3단지의 무순위 결과를 보면 서울 부동산 심리를 좀더 정확히 알 수 있지 이문아이파크자이3단지 않을까 생각된다.​​​​