이문 아이파크 자이 3단지 분양가 모델하우스 공급소식
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작성자 Beck 작성일25-07-08 16:22 조회2회 댓글0건관련링크
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그토록 이문아이파크자이3단지 핫하디핫한 서울 신축 시장에서 여전히 고전중인 곳이 있다.'이문아이파크자이 3단지'어제 문자로 금주 토요일에 선착순 무순위 접수를 받는다는 내용이다.초기조건에서 마감고급화+특화설계를 적용해주는걸로 바뀌었고계약조건도 약간 바뀌었다(개인적으로는 입맛을 다시만하게 바뀐건 아니라고 봄)분양가 그대로고, 중도금대출이자도 여전히 후불납 그대로이다.이문아이파크자이 1,2단지는 승승장구중이다.분양한지 얼마지나지않아 단숨에 프리미엄이 붙으며현재는 분양가대비 2~3억 정도 뛰었다.그런데 여전히 3단지는 선착순 무순위접수를 받고있다.어떤 것 때문에 그럴까?1.이문 아이파크자이는 현대건설과 gs건설 컨소로 이루어진 이문3구역 재개발 사업이다.2.4321가구 중 1467가구가 일반분양물량으로 이문아이파크자이3단지 나왔다(서울치고는 일반분양 갯수가 상당히 많은편에 속한다)3.1,2단지는 조합원들이 상당수 가져갔는데, 입지적으로 서울지하철 1호선 신이문역과 외대앞역 인근이다.4. 3단지는 역에서 약 20분정도 떨어져 위치한 저층형 테라스하우스형 아파트로 계획되어있다.특히 부지자체가 언덕지형으로 자리해 교통 접근성과 생활 편의시설 접근성이 떨어진다는 평가다.5.1,2단지는 입지적으로 앞선 것도 있지만 주요 커뮤니티 시설이 몰려져있다.6.3단지는 최고 4층자리 테라스 주택 동들로 이루어져있고, 저층설계로 쾌적성을 높이고 일부 세대에 테라스를 제공하지만, 커뮤니티 시설을 활용하기에는 꽤 어려운 이문아이파크자이3단지 위치이다.7.2000세대 이상 넘어가면 같은 아파트인건지 옆 아파트인건지 헷갈릴 수준인데 4000세대이상이면 말 다했다.단지간 이동 쉽지않은 수준.8,3단지에서는 일반분양으로 152가구나 나왔는데 2023년 10월 진행된 분양에서는 77%에 달하는 118가구가 미분양으로 남았다.9.2024년에 진행된 미계약 잔여분을 진행했지만 이때역시 물량을 모두 소진하지 못하고 상당수가 2025년까지 미분양으로 남아있다.10.잔여물량은 59형 약 39가구, 84형 92가구이다(99형도 일부 포함)11. 59타입의 분양가는 약 10억 내외, 84타입의 분양가는 13~14억대로 분양당시 이미 인근시세보다 높았고이미 프리미엄이 많이 이문아이파크자이3단지 붙은 1,2단지의 현재시세와 비교해보아도 맞먹는 수준이다.12.특히 입지와 커뮤니티측면에서 훌륭한 1,2단지보다도 약 2억가량 분양가가 높은 것이 시장외면의 결정적 이유였다.13.조합과 건설사에서는 할인분양대신 설계 마감 고급화를 통해 재분양을 시도했다.14.지금으로부터 약 1년뒤 입주예정인데 아직 기간이 다소 남아있고,3단지의 물량이 많은 수준이 아니라 공격적인 판매마케팅은 사용하지않은 것으로 보인다(중도금이자 지원,할인분양 등)15.1,2단지의 경우 전매가 풀리자 높은프리미엄이 형성되었는데,국평은 약 15억까지 거래되며 최초 분양가대비 약 2억이상프리미엄이 붙은 것을 확인할 수 있음16.주변단지와 이문아이파크자이3단지 비교했을때 이문1구역인 래미안 라그란데의 경우,국평기준 13~14억 수준으로 유지하고 있는 중이고,휘경3구역인 휘경자이디센시아는 국평기준 14억 수준으로 유지중이다.17.이문1구역, 휘경3구역, 이문3구역 1,2단지 모두 이문3구역 3단지에 입해 입지적으로 우위에 있는데에 비해3단지의 분양가 대비로는 여전히 큰 메리트는 없는상태이다.18.주변 시세가 좀더 올라와준다면 실수요에 한해 프리미엄이 형성될 수도 있겠다.19.다주택자 기준으로는 리스크는 크다.1년뒤 입주 시 대출환경이 우호적이지 않을 것으로 보이고(아무리 규제전 공고였다고 해도 잔금때 말 바꿀 수 있는 것을 이미 이문아이파크자이3단지 기존에 많은 투자자들이 경험한 바있다)그렇다고 전세시장을 우호적으로 바라보기도 힘들다(현재 국평 전세 6억 중반 수준으로 전세가율 약 50정도 유지중이나입주장시 이보다 내려갈 가능성 높음. 특히 3단지는 더욱 그러함)20.그에비해 다주택자는 취득세, 양도세 허들이 상당히 크고(취득세만 1억이 넘어갈 확률 높음)정책상 해가갈수록 부동산 시장을 옥죄어갈 확률이 높아 부담스러운 상황이다.21.특히 현재역시 서울의 상승을 이끌어가고있던 수요는 '실수요'이니만큼투자자들의 진입을 기대하기 힘든 상황22. 향후 호재에도 3단지는 다소 애매하다.23. 경전철 동북선이 이문아이파크자이3단지 2028년 이문동을 지나갈 예정이지만이문3구역 부지와의 접근성이 높지않아 직접적 호재라고 보기는 힘들며,GTX-C 노선이 광운대역 인근에 정차하지만 이 역시 이문동과는 2km이상 떨어져있어 개발호재 파급효과가 제한적24.다만 정부가 강력한 대출규제책을 내놓은 상태에서규제전 분양한 몇 안되는 서울분양단지 중 하나이기때문에 나름의 '희소성'을 어필하고 있는 상황이다.25 규제가 역설적으로 희소함을 불러일으킨 사례인데 얼마나 실수요를 끌어올지는 모르겠다.26.개인적으로는 현재 실수요가 규제로 인해 빨리 다른거라도 사야겠다 라는 포모 단계까지 온 것은 아니라고 이문아이파크자이3단지 생각하기 때문이다.27. 미친 상승장이라고 말한 서울에서도 강남3구와 마포,성동,용산 등의 지역 혹은 그 외 지역이라도신축에 대장단지 아닌이상은 서울이라도 대부분 미지근한 상황이었다.28.그만큼 수요가 전체적으로 퍼진 상황은 아니라고 생각한다.29.지금 아니면 못산다, 오늘이 제일 저렴하다 라는 인식이 일단 먼저 박히고나서 규제를 해야 포모가 올텐데솔직히 지금 장은 그런 심리까지 온 장은 아니라고 생각함.결론:7월 5일에 이문3단지의 무순위 결과를 보면 서울 부동산 심리를 좀더 정확히 알 수 있지 이문아이파크자이3단지 않을까 생각된다.
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