효자동 코오롱하늘채 한때 ‘중위험 중수익’을 강조했던 해외 부동산 펀드들의 손실 우려가 커지면서 금융당국이 개선안을 내놨다. 해외 부동산 펀드의 위험성을 소비자들에게 직관적으로 자세히 알리고 현지 실사 보고서 첨부를 의무화하기로 했다. 투자자가 잘 알기 어려운 해외 부동산 투자에서 ‘근거없는 낙관론’으로 불완전 판매를 하지 말라는 뜻이다.
금융감독원이 4일 해외 부동산펀드를 주로 취급하는 6개 운용사(삼성SRA·이지스·미래에셋·한투리얼·하나대체·키움) 최고경영자(CEO) 등과 간담회를 열고 이같은 개선안을 발표했다.
우선, 향후 해외 부동산 펀드 투자로 발생할 수 있는 손실 규모를 ‘최악의 경우’까지 가정해 그래프 등으로 시각화해 제공하도록 할 계획이다. 일반 투자자가 펀드의 투자 위험을 직관적으로 인식하도록 자금차입, 임대차 공실 등 발생 가능한 구체적 위험 요인을 한데 모아 기재하는 ‘핵심 투자위험 기재 표준안’도 마련하기로 했다.
금감원은 또한 자산운용사가 해외 부동산펀드를 설정할 때 현지 실사 내역, 내부 심사 결과, 준법감시·위험관리부서의 독립적 평가 의견을 종합한 ‘실사점검 보고서’를 펀드신고서에 첨부하도록 의무화하기로 했다. 해외 부동산펀드의 경우 복수 심사 담당자를 지정하는 등 ‘집중심사제’도 도입한다.
이날 내놓은 개선안은 이르면 내년 초부터 시행될 전망이다.
금융당국의 이같은 개선안은 지난해 말 한국투자리얼에셋운용의 ‘벨기에 코어오피스 부동산 펀드’의 전액 손실 확정이 나고, 불완전 판매 논란이 빚어진 탓이다. 이 펀드는 2019년 투자자 모집 당시 ‘임대율 100%’를 강조하며 2500명을 모집해 약 900억원 가량 판매했다. 5년 만기 운용 후 수익을 나누려고 했으나 코로나19가 찾아왔고 유럽 부동산 시장이 냉각기에 들어서면서 매각에 실패했다. 전액 손실 처리된 것이다.
금감원의 현장 실태점검 결과, 벨기에 부동산 펀드의 경우 임대율이나 환율 등의 변동 폭을 매우 좁게 상정하는 등 위험 정도를 합리적 근거 없이 낙관적으로 평가한 사례가 확인된 바 있다.
서재완 금감원 부원장보는 “실태 점검 결과 운영상 미비점을 다수 확인했다”며 “최소한의 기준인 모범기준을 지키는 시늉만 하는 행태는 좌시하지 않겠다”고 경고했다.
#A씨는 올해 서울 강남구 압구정동의 시가 60억원짜리 아파트를 자녀에게 증여했다. 감정가액은 시가의 65%인 39억원으로 신고했다. 증여세를 줄이기 위해서다. 그는 증여세를 덜 내려 감정평가 법인에 시가보다 감정가액을 낮게 책정해달라고 부탁했다.
#B씨는 수십억원짜리 아파트를 미성년 자녀에게 증여하면서 증여세·취득세를 내기 위한 십수억원도 함께 줬다. 그는 아파트와 현금이 합산돼 증여세 최고세율이 적용되는 것을 피하기 위해 조부가 손주에게 현금 십수억원을 증여한 것처럼 허위로 신고했다. 국세청은 자금 흐름을 추적한 결과 실제 증여자는 조부가 아닌 부친 B씨임을 밝혀냈다.
국세청은 ‘증여세 축소 신고’ ‘쪼개기 신고’ 등의 사례를 비롯해 올해 1~7월 이뤄진 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구), 마포·용산·성동구(마·용·성)의 고가 아파트 증여 2077건 전체를 검증한다고 4일 밝혔다.
올해 집값 상승 기대가 커지면서 고자산가들이 자녀에게 고가 아파트를 증여하는 사례가 급증하자 ‘꼼수 탈루’가 있는지 살피겠다는 취지다. 올해 들어 10월까지 서울 아파트 등 집합건물 증여 건수는 2022년 이후 3년 만에 최대치인 7708건을 기록했다. 미성년자 증여 건수도 223건으로 3년 만에 가장 많았다. 특히 올해 들어 10월까지 미성년자가 증여받은 서울 지역 아파트 등 집합건물의 60%(134건)는 강남 4구와 마·용·성에 있는 것으로 나타났다.
국세청은 우선, 아파트 대출금이 남아 있거나 전세 끼고 갭투자를 한 상황에서 자식이 부모의 빚을 갚는 조건으로 아파트를 물려받는 경우(부담부증여)를 집중적으로 들여다보기로 했다. 이렇게 되면 채무액을 제외한 순자산만 증여로 인정돼 증여세를 아낄 수 있다.
국세청은 부모가 자녀 대신 아파트 대출금까지 갚아주는 ‘편법 증여’ 사례를 집중 점검할 예정이다. 자녀가 외형상 아파트 대출금을 본인 월급으로 갚았지만, 생활비·교육비 명목으로 부모에게 수억원을 받는 식으로 증여세를 탈루한다는 것이다. 자녀가 증여받은 아파트에 조부를 세 들어 살게 한 뒤, 조부가 전세금을 손주에게 우회 증여하는 방식의 꼼수도 등장했다.
탈루를 도운 감정평가 법인에는 페널티를 주는 방안을 검토하고 있다. 국세청은 감정평가액의 80% 미만으로 감정평가한 법인을 ‘시가불인정 감정기관’으로 지정할 수 있다. 감정평가 기준에서 벗어나기 위해 ‘쪼개기 증여’하거나 법인을 이용해 우회 증여한 사례도 찾아내기로 했다.
증여자가 아파트 구입 자금을 정당한 방법으로 조달했는지도 검증한다. 만약 사업소득 탈루 등으로 자금을 마련한 사실을 확인하면 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하기로 했다.
오상훈 국세청 자산과세국장은 “최근 급증하는 강남 4구·마용성 등 고가 아파트 증여 거래를 일회성에 그치지 않고 부동산 시장이 안정될 때까지 전수 검증하겠다”고 밝혔다.
국무조정실 부동산 감독 추진단도 이날 정부서울청사에서 ‘제3차 부동산 불법행위 대응 협의회’를 열고 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 등 각 부처가 추진하고 있는 부동산 불법거래 조사 현황과 계획 등을 점검했다.
“사실 남편이랑 이혼하려고 해서요.”
한 시중은행에서 사기전화(보이스피싱) 예방 업무를 하는 A씨는 최근 ‘소름 돋는 일’을 겪었다. A씨는 지난달 은행 앱으로 4억원의 예금을 해지한 고객 B씨에게 전화를 걸어 해지 사유를 물어봤다. 보이스피싱 피해가 의심됐다.
B씨는 “남편과 이혼하려고 하는데 돈이 필요해서 그렇다”고 답했다고 한다. 개인 사생활 관련된 민감한 정보라 더 이상 묻기 어려워진 A씨는 일단 가까운 영업점에 방문해달라고 안내했다.
여러가지 보이스피싱 수법을 경험한 A씨가 같은 날 또 한번 놀랐다. 2억원의 예금을 보유한 고객 C씨가 영업점을 찾아 “남편과의 이혼 대비에 필요하다”며 돈을 인출하려고 했기 때문이다.
A씨는 2일 경향신문과 통화에서 “영업점에서 돈을 지급해도 되는지 묻는 전화가 와서 이유를 물으니 똑같이 ‘이혼’ 얘기를 해서 깜짝 놀랐다”고 말했다.
금융권과 금융당국에 따르면 보이스피싱 가해자들은 은행이 범죄를 의심하지 못하도록 피해자들에게 “투자에 쓸 돈”이라고 말하게 하는 등 미리 ‘시나리오’를 주입한다.
금전 피해를 막을 ‘최후의 저지선’인 은행은 특히 고액을 인출하려는 경우 최근 자금 용도 등을 물어보고, 보이스피싱이 의심되면 추가 확인 절차를 밟는다. 이를테면 투자처가 어디고, 누구에게 돈을 건네려고 하는지 꼼꼼히 확인하는 식이다.
문제는 은행이 수사기관이 아니기 때문에 보이스피싱이 의심된다고 해도 고객을 ‘설득’하는 것 이상의 권한은 없다는 점이다. A씨는 “남편 모르게 이혼을 준비 중이라는 사람에게 ‘진짜 이혼하는 게 맞냐’고 묻기도, 남편에게 이 사실을 확인하기도 어렵다”고 전했다.
다행히 A씨는 ‘기지’를 발휘해 B와 C 고객의 피해를 막았다. 그는 “비슷한 일로 은행을 방문한 사람이 있었는데 보이스피싱이었다”며 ‘선의의 거짓말’을 한 것이다. A씨는 “이번에는 다행히 피해를 막았지만, 은행에서 확인하기 어려운 사유로 돈을 찾아가려는 시도들이 많다”며 “이 시도를 막으려고 일을 적극적으로 하면 ‘민원’이 들어올 때도 있다. 고객들의 항의에 위축되지 않을 수 있는 환경이 필요하다”고 강조했다.
금융감독원 관계자는 “요즘 보이스피싱은 1주일간 사전 작업을 해 피해자를 정신적으로 지배한다. 이런 피해자를 설득해야 하는 어려움은 알고 있다”며 “은행들이 더 적극적인 예방 업무를 할 수 있도록 모니터링 중 발생한 민원은 그 필요성을 감안해 평가에 반영하는 방식을 검토해 볼 수 있다”고 말했다.

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