탐정사무소 A씨는 2021년 초 경기 시흥시 남부 거북섬동의 33㎡(10평) 남짓한 원룸에 전세보증금 8000만원을 내고 입주했다. 자신이 전세사기 피해자가 됐다는 걸 깨달은 시점은 3년 뒤인 2024년, 집 앞에 붙은 경매 개시 결정서를 보고나서다.
A씨는 부랴부랴 피해자 신청과 상담에 나섰지만, 보증금을 한 푼도 건질 수 없었다. 해당 지역에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금 기준이 5000만원까지였기 때문이다. A씨에겐 집이 경매에 넘어가도 세입자가 최소한의 보증금을 받을 수 있도록 보장하는 장치인 ‘최우선변제 제도’가 무용지물이었던 셈이다.
A씨처럼 경제적으로 취약한 소액 임차인을 위한 최우선변제 제도에 대한 전면적 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 소액 임차인으로 인정되는 시점, 지역 등에 따라 적용 내용이 달라지는 복잡한 법 체계가 현실의 주거 상황과 어긋날 뿐 아니라 보호가 필요한 세입자를 되레 배제하고 있다는 이유에서다.
최우선변제 제도는 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고, 임대주택이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 얼마간의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 제도다. 세입자의 확정일자·전입일에 앞서 근저당권 등 담보물권이 설정됐더라도, 보증금 중 최소한은 무조건 받을 수 있도록 정해놓은 것이다.
현행법은 모든 세입자의 최우선변제권을 인정하진 않는다. 보증금이 많지 않은 세입자가 경제적으로 더 취약하다고 보고, 일정 금액 이하의 ‘소액 임차인’만 최우선변제 제도로 보호하고 있다.
문제는 소액 임차인으로 인정될 수 있는 보증금 기준이 시기와 지역 등에 따라 달라진다는 데 있다.
12일 한국도시연구소 계간지에 실린 논문 ‘소액임차인 최우선변제 제도의 문제점과 개선방안’을 보면, 소액 보증금 기준을 정하는 최우선변제 규정(주택임대차보호법 시행령)은 1984년 제정 이후 임대료 상승을 반영해 총 10차례 상향 조정됐다. 특히 2010년 이후에는 2010년, 2014년, 2016년, 2018년, 2023년 등 2~5년 주기로 다섯 차례 조정됐다. 서울 기준으로 2010년엔 보증금 7500만원까지 소액 임차인으로 인정됐다면 2018년에는 기준금액이 1억1000만원, 2023년에는 1억6500만원까지 올랐다.
예를 들어 2021년 서울에서 1억1000만원의 보증금으로 전세계약을 체결한 B씨의 경우 당시 기준으로 가장 최근 규정이었던 2018년 기준에 따라 소액 임차인 여부가 판단되는 걸까. 답은 ‘그렇지 않다’. 현행법상 세입자의 확정일자나 전입일과 무관하게 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌린 시점이 관련 규정을 적용하는 기준이 되기 때문이다. B씨가 살던 주택에 2017년 근저당권이 설정됐다고 가정하면 2016년 설정된 기준(1억원)이 적용돼 B씨는 소액 임차인으로 인정되지 않는다.
이처럼 세입자의 입주 시점과 무관한 ‘기준 시점’ 문제는 오랫동안 최우선변제 제도의 문제로 지적돼왔다. 이에 국정기획위원회가 지난 7월 소액 임차인 여부 판단 시점을 최초 근저당권 설정일이 아닌 임대차 계약일로 변경하는 것을 ‘신속추진 과제’로 제안해 제도 개선이 추진되고 있다. 국토교통부 관계자는 “현재 관련 법안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다”고 말했다.
소액 임차인으로 인정받을 수 있는 보증금 수준은 지역에 따라서도 다르게 책정된다. 수요가 많은 대도시일수록 보증금이 비싸기 때문에 ‘소액 보증금’ 기준도 그만큼 높아지는 것이다. 이 때문에 현행 시행령은 전국을 4개 권역으로 나눠 소액 보증금 기준을 정하고 있다. 4개 권역은 ①서울특별시, ②과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 ③광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 ④그밖의 지역이다.
A씨가 사는 시흥시는 일단 과밀억제구역으로 분류돼 소액 임차인을 판단하는 보증금 기준이 서울 다음으로 높은 편이다. 과밀억제구역은 수도권정비계획법에 따른 지역 구분으로, 이미 인구와 산업이 지나치게 집중돼 있어 이를 유발하는 시설을 세우는 것이 제한된 곳을 말한다.
A씨 집주인은 2018년 8월 해당 주택을 담보로 대출을 받았고, 보증금 기준 상향은 한 달 뒤인 그해 9월에 이뤄졌다. 이에 A씨는 2016년 기준 과밀억제구역 소액 보증금 기준(8000만원)을 적용받아 기준 금액의 3분의 1(2700만원)을 최우선으로 변제받을 수 있을 것으로 보였다.
그런데 A씨는 보증금을 왜 한 푼도 받을 수 없게 된 걸까. 공교롭게도 A씨가 계약한 집은 시흥시 내에서도 반월특수지역 내에 있기 때문이다. 시흥·안산·화성시에 걸쳐 있는 이 특수지역은 개발 억제보다는 사업체 유치를 장려하기 위해 1994년부터 줄곧 과밀억제권역에서 제외돼 ‘성장관리권역’에 포함돼왔다. 과거와 달리 거북섬, 웨이브파크 등 복합도시가 들어서면서 현재는 상당 규모의 주거시설이 들어섰지만 법 체계가 이 변화를 담아내지 못한 것이다.
이런 이유로 A씨가 사는 집은 ‘그밖의 지역’으로 분류돼 2016년 기준 보증금이 5000만원 이하인 경우에만 임차인이 보호를 받을 수 있다. 한 끗 차이로 그가 사는 곳이 ‘과밀억제구역’에서 제외돼 사각지대에 방치된 것이다. 이는 시흥시만의 사례가 아니다. 남양주시 내에서도 차로 10분이면 오갈 수 있는 지역이 과밀억제권역과 성장관리지역으로 구분돼 있다. 인천광역시 역시 비슷한 상황이다.
이처럼 최우선변제 제도의 가장 큰 문제는 너무 복잡하다는 데 있다. 임차인이 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지 여부를 판단하기 어려워 피해 구제를 제대로 받기 힘들다.
사각지대가 발생하기 쉽다는 점도 문제로 꼽힌다. 현재 법무부 산하 주택임대차위원회가 2~5년 주기로 일부 지역에서 급격히 오르는 전세가 등을 고려해 새 ‘소액 임차인’ 기준을 정하고 있는데 법령에는 이에 대한 근거나 기준이 없다. 특히 수도권정비계획법 등 주거나 임차인 보호와는 관련이 없는 법률을 기준으로 보증금 기준을 구분하는 것이 부적절하다는 지적이 나온다.
근본적으로 소액 임차인에게만 최우선변제권을 보장하는 체계를 바꾸어야 한다는 목소리가 나온다. 김기성 한국도시연구소 연구원은 “소액 임차인의 보증금만 보호하는 잔여적 체계가 아니라, 모든 임차인이 최소한의 보증금을 보장받을 수 있는 체계로 가야 한다”고 말했다.
안규백 국방부 장관은 13일 주한미군의 역할은 “먼저 대북 억지력에 목적이 있다”고 말했다. 주한미군의 역할이 대중국 견제로 확장되는 데 동의하지 않는다는 의미다. 안 장관은 9·19 군사합의 복원을 위해 선제적으로 일부 훈련을 줄여야 한다는 통일부 입장에는 선을 그었다.
안 장관은 이날 서울 용산구 국방부 청사에서 열린 국회 국방위원회의 국방부 국정감사에서 강대식 국민의힘 의원이 최근 방한한 대니얼 드리스콜 미국 육군장관이 ‘주한미군의 임무가 중국과 북한의 위협에 모두 대응하는 것’이라고 한 것에 대한 의견을 묻자 “동의할 수 없다”고 말했다.
안 장관은 “인도·태평양 지역에서 함께 대응해야 되지 않느냐는 생각을 가진 것으로 이해하지만, 대한민국 안보에서는 한반도와 북한 위협에 대해 최우선적 목적을 두고 있다”고 말했다. 안 장관은 또 “주한미군의 전력 증강은 먼저 한반도의 대북 억지력에 목적이 있다고 생각한다. 그 이상은 깊게 생각하고 있지 않다”고 말했다.
안 장관은 ‘통일부 장관은 9·19 군사합의 복원을 위해 군사분계선 일대 사격훈련·기동훈련을 선제적으로 중단하는 것이 맞다고 한다. 이것이 정부 입장이냐’는 임종득 국민의힘 의원의 질의에 대해 “그렇지는 않다”고 말했다. 부처 간 입장이 다르다는 지적에 안 장관은 “안보의 원 보이스(한 목소리)를 낼 수 있도록 부처 간 협력하겠다”고 말했다.
안 장관은 12·3 불법계엄이 “내란”이라는 입장을 분명히 했다. 국방위원장인 성일종 국민의힘 의원은 국방부 자문기구인 ‘내란극복·미래국방 설계를 위한 민관군 합동 특별자문위원회’를 두고 내란이라는 용어는 어떤 법적 근거에서 쓴 것이냐고 물었다. 안 장관은 “헌법재판소에서 전직 대통령을 파면했고, 헌재 판단에 내란이 포함됐다”며 “(국민) 5200만이 실시간으로 목격을 했고 피해자인데, 이게 내란이 아니면 뭘 내란이라고 하느냐”라고 말했다.
안 장관은 계엄에 관여한 국군방첩사령부의 개혁에 대해 “(방첩사는) 간첩 잡는 일과 군 기밀 유출에 집중하고, 다른 기능과 부서는 군 조사본부와 정보본부에 분산할 생각을 갖고 있다”고 말했다. 방첩사령관을 민간인으로 하는 방안에 대해서는 “아직 그 단계까지는 정리를 하지 않고 있다”고 말했다.
국방부는 이날 업무보고에서 인간정보부대를 정보사령부에서 분리해, 국방정보본부 예하로 예속시키겠다고 밝혔다. 인간정보부대는 흔히 북파공작원(HID)로 불린다. 안 장관은 계엄에 가담한 정보사령부 소속 군인이 진급 대상자에 올랐다는 의혹에 대해 “정보사에서 지금 모든 진급 행위는 중지돼 있다”며 선을 그었다. 이에 대해 국방부는 육군 정보전문 특기 보유자 중 중령에서 대령의 진급이 중단됐다는 의미라고 설명했다.

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