발기부전치료제구매 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
12·3 불법계엄에 가담한 혐의를 받는 윤석열 정부 두 전직 장관의 구속 여부가 엇갈렸다. 계엄 당일 윤 전 대통령의 호출을 받고 국무회의에 참석한 뒤 후속 조치를 지시한 점은 두 장관 모두 같았지만, 한 장관은 구속 수감됐고 다른 한 장관은 구속을 피했다. 두 사람의 운명은 ‘위법성을 인식했는지 여부’에서엇갈린 것으로 나타났다.
‘닮은 꼴’ 행적에도 구속 여부가 엇갈린 두 주인공은 박성재 전 법무부 장관과 이상민 전 행정안전부 장관이다. 이들은 조은석 특별검사팀에 의해 각각 내란중요임무종사·직권남용권리행사방해 혐의 등으로 구속 심사대에 섰는데 이 전 장관은 구속영장이 발부됐고 박 전 장관은 기각됐다.
법원이 엇갈린 판단을 한 기준은 ‘위법성 인식 여부’였다. 법원은 지난 15일 박 전 장관 구속영장을 기각하면서 “박 전 장관이 계엄의 위법성을 인식하게 된 경위나 내용에 대해 다툴 여지가 있다”고 밝혔다. 통상 법원이 구속 전 피의자 심문(영장실질심사) 결과를 밝힐 때 ‘혐의 소명 정도’와 ‘도주·증거인멸 우려’에 관한 판단 정도만 제시했던 것과 비교하면 이례적이었다.
형법 16조는 ‘자신의 행위가 죄가 되지 않는 것으로 오인한 행위는 오인에 정당한 이유가 있을 때 처벌하지 않는다’고 규정한다. 불법 행위를 했더라도 당시 정당한 이유로 위법하지 않다고 오인했다면 책임이 조각돼 처벌을 면할 수 있다는 것이다.
이 전 장관의 경우 계엄 선포 직후 소방청에 내린 ‘언론사 단전·단수’ 지시가 그 자체로 위법이라는 점에서 위법성 인식은 영장 심사의 쟁점이 아니었다. 언론사 단전·단수는 법령상 근거가 없는 데다, 계엄 비판 여론을 통제하려는 조치였기 때문에 계엄을 정당화하려는 불법 행위라는 데 다툼의 여지가 적었다. 이 전 장관의 이 같은 조치 행위는 장관 업무 범위를 명백히 벗어났을 뿐만 아니라 불법성이 짙기 때문에 위법성을 인식했을 것이라는 게 당연한 전제로 여겨졌다.
반면 박 전 장관이 계엄 후속 조치로 지시한 합동수사본부 검사 파견, 법무부 출국금지팀 실무자 대기, 수용공간 확보 등은 불법 행위나 장관 업무 밖 조치라고 단정하기 어렵다는 점에서 차이가 있다. 계엄이 합법적으로 선포됐다면, 장관으로서 취할 수 있는 후속 조치라고도 볼 여지가 있다는 것이다.
박 전 장관 측은 이 틈을 집중적으로 파고들어 방어 전략을 짰다. 영장심사에서는 ‘결과적으로 박 전 장관이 내린 지시들이 위법했더라도, 당시 국헌문란 목적의 불법 계엄인지 몰랐다’ ‘법무부 장관으로서 계엄의 일반적 절차에 따른 통상적 업무를 했다’고 강조했다.
박 전 장관은 계엄 직후 검사 파견·출국금지·교정시설 수용 업무를 담당하는 간부들과 연이어 통화하며 후속 조치를 지시한 것으로도 조사됐지만, 법원은 당시 군·경이 투입돼 국회가 통제되던 상황 등을 일절 몰랐다는 박 전 장관 측 주장에 손을 들어줬다. 형법 교과서에 등장하는 ‘위법성 인식’은 주로 본안 재판에서나 다퉈지는 쟁점이라, 박 전 장관 측 판사 출신 변호인들이 이례적 전략을 구사해 성과를 얻어냈다는 평가도 나온다.
특검은 30년 넘게 법률가로 활동하고 법무부 수장이던 박 전 장관의 이력 등을 고려하면 그가 위법성을 몰랐을 수 없다고 본다. 대법원 판례는 위법성 인식에서 ‘오인의 정당한 이유’를 판단할 때 위법 가능성에 대해 숙고할 계기와 지적 능력, 위법을 피하기 위한 진지한 노력 등을 따진다.
특검은 당시 윤 전 대통령 호출로 가장 먼저 대통령 집무실에 도착한 박 전 장관이 포고령과 계엄 지시 서류로 의심되는 문건을 받은 정황 등도 주목하고 있다. 포고령에는 ‘국회의 일체 정치 활동을 금한다’ 등 내용이 담겼는데, 이것만으로도 충분히 위법성을 인식했을 것이란 주장이다. 특검은 이 밖에도 ‘위법한지 몰랐다’는 박 전 장관 측 주장을 깨기 위한 결정적 근거를 보완하고 있다.
박지영 특검보는 16일 정례브리핑에서 “위법성 인식을 입증할 수 있는 정황이나 증거를 수집하는 데 시간을 들이고 있다”며 “그런 부분을 부각할 수 있도록 보강을 거친 뒤 조만간 구속영장을 재청구할 것”이라고 말했다.

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