용인대형로펌 10·15 부동산 대책의 핵심은 수도권 집값을 밀어 올린 ‘갭 투자(전세 낀 매매)’ 원천 차단과 서울과 경기 일부까지 넓게 ‘그물치기’ 대책이라는 점이다. 서울 ‘한강벨트’ 등 최근 집값 급등세가 두드러진 지역만 ‘핀셋 규제’하는 대신 서울 전역, 경기 일부 지역까지 실수요 의무를 적용하는 토지거래허가구역으로 묶어 투기 수요가 번지는 것을 최대한 틀어막겠다는 것이다.
전문가들은 갭투자 수요 차단 등이라는 점에서 당장 ‘불장’이 주춤할 것으로 전망했다. 다만 장기적으론 수도권 내 양극화 심화, 매물 부족 등에 따른 집값·전셋값 상승 등 부작용에 대한 우려도 적지 않게 제기했다.
이재명 정부 출범 이후 4개월만에 세 번째 부동산 대책을 발표한 배경은 6·27 대책 이후 잠잠했던 서울 집값 상승세가 한강 인근 비규제 지역을 중심으로 확산하는 경향이 뚜렷했기 때문이다. 이날 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면, 지난달 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강벨트 지역의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었다.
우선 이번 대책으로 과열 양상을 보인 한강벨트 지역의 거래량 감소와 가격 조정은 불가피할 것으로 보인다. 주택 수요의 30~40%에 달하는 갭 투자가 막힌 데다 다주택자 세금 부담과 고가 주택 대출 문턱까지 높아지기 때문이다. 부동산 애널리스트 출신 채상욱 커넥티드 그라운드 대표는 “앞으로 한 달이면 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 것”이라고 예측했다.
정준호 강원대 부동산학과 교수는 “과거 문재인 정부처럼 핀셋 규제가 아닌, 주택 수요가 집중된 지역 전체로 규제 범위를 넓혀 투기 수요확산을 원천 차단했다는 점에서 효과가 클 것”이라고 평가했다.
지역별로 보면 규제지역 내에서 집값 양극화가 심화될 것이라는 전망이 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 적은 ‘현금 부자’ 중심으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르고, 그간 상승 폭이 작았던 외곽 지역은 크게 침체되는 초 양극화 현상이 나타날 것”이라고 분석했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 “실수요자들이 선호 지역으로 ‘갈아타는’ 것을 막을 수 없기 때문에 강남 등 일부 선호 지역일수록 가격 하락의 가능성은 낮아진다”고 말했다.
장기적으로 매물이 줄어들면서 집값 하락세가 제한되고 도리어 상승을 자극할 수 있다는 분석도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “일례로 재건축 아파트에서 조합원 지위 양도가 가능한 물건만 거래되는 등 매물이 급감하면 수요만큼이나 공급도 같이 줄기 때문에 가격 하락폭이 제한적이거나 시장 회복시 가격이 상승하는 모습을 보일 가능성이 상존한다”고 말했다.
정부는 전월세 시장 영향이 크지 않다고 하지만 시장에선 전월세 등 임대차 시장의 불안 우려도 제기했다. 전세대출 규제, 갭 투자 금지 등으로 전세 매물 자체가 사라지고, 월세화가 가속화할 수 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭 투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 말했다.
김규철 국토부 주택토지실장은 브리핑에서 “토허구역으로 전세 매물 줄어드는 부분은 크지 않은 것으로 검토됐다”고 말했다.
시민사회에서는 이번 대책에 부동산 투기를 잠재울 수 있는 구체적인 세제 개편안이 빠져, 집값 상승의 원인 해소와는 거리가 먼 근시안적 대책이라는 비판을 내놨다. 참여연대는 이날 논평을 통해 “종합부동산세·양도세·취득세 감면 등 전방위적인 부동산 감세 정책을 바로 잡지 않는 한, 국지적인 처방으로는 시장 불안과 집값 상승을 잠재울 수 없다”고 밝혔다.
1주택자에게 주어지는 과도한 세제 감면 혜택을 조정할 필요가 있다는 지적도 나온다. 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원은 “기존 주택을 처분해 고가 주택을 매수하려는 수요를 억제하기 위해서는 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 축소할 필요가 있다”고 말했다.
미·중 무역갈등이 고조되는 와중에도 코스피가 2.7% 급등하며 역대 최고 종가를 경신했다. 시가총액도 사상 처음으로 3000조원을 넘겼다. 제롬 파월 미 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 양적긴축 종료와 금리 인하 가능성을 시사하면서 ‘에브리씽 랠리’를 이끈 유동성이 확장될 것이란 기대가 커지면서다. 다만 인공지능(AI) 쏠림으로 인한 거품과 인플레이션에 대한 우려도 나오면서 언제든 자산이 폭락할 수 있다는 불안심리도 커지고 있다.
이날 코스피는 전장보다 95.47포인트(2.68%) 오른 3657.28에 거래를 마쳤다. 지난 10일 기록한 직전 최고 종가(3610.60)를 3거래일 만에 넘어섰다. 장중엔 3659.91까지 오르면서 전날 기록한 직전 장중 최고가(3646.77)도 넘어섰다. 코스피 급등에 코스피 시가총액은 약 3012조원을 기록하면서 처음으로 3000조원을 넘어섰다.
전장보다 18.83포인트(0.53%) 오른 3580.64에 거래를 시작한 코스피는 점차 상승폭을 늘리면서 3600선과 3650선을 차례로 넘어섰다. 전체 코스피 종목 중 약 81%가 상승 마감했다.
특히 국내 증시의 대표 업종인 ‘조방원(조선·방산·원전)’이 급등하고 삼성전자가 3400원(3.71%) 오른 9만5000원에 마감해 역대 최고 종가를 경신하는 등 반도체주도 반등하며 지수 상승이 가팔라졌다.
이날 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전장보다 9.7원 내린 1421.3원에 주간거래를 마치면서 하락세를 보였다.
코스피를 끌어올린 결정적 요인은 ‘미국발 유동성’이다. 이경민 대신증권 연구원은 “파월 의장이 양적긴축 종료를 시사한 것이 금융시장에 호재로 작용했다”고 말했다.
파월 의장이 14일(현지시간) 고용 위험을 강조하고 양적긴축(대차대조표 축소) 중단을 시사하면서 더 많은 유동성이 시장에 풀릴 수 있다는 기대감이 커졌다. 고용 위험에 대응하기 위해 연준이 이달을 포함해 연내 두 차례 기준금리를 내릴 것이란 확신이 커지고, 유동성을 제약하는 양적긴축도 향후 중단될 수 있기 때문이다.
연준은 코로나19 팬데믹 당시 국채와 주택담보증권 등을 매입해 시중에 통화를 공급하는 ‘양적완화’를 실시했지만, 2022년 6월부터는 국채 등 채권을 매각하거나 매입을 중단해 시중의 통화를 거둬들이는 ‘양적긴축’을 실시해왔다. 인플레이션을 잡기 위해서다. 양적긴축을 중단한다고 해서 유동성이 늘어나지는 않지만, 제약이 없어지고 금리인하와 맞물려 더 많은 유동성이 금융시장에 유입될 수 있다.
금값, 코스피가 역대 최고가를 경신한 배경에도 유동성에 대한 기대가 있다. 김학균 신영증권 리서치센터장은 “실물 경제의 힘이 굉장히 약해 중앙은행이 완화적 통화정책을 썼지만 실물경제가 받는 긍정적인 효과는 거의 없다”며 “이에 따른 풍선효과가 자산시장을 통해 나타나고 있다”고 말했다.
다만 유동성에 힘입은 증시 급등은 뒤집어 보면 유동성이 위축될 경우 증시가 급락할 위험이 크다는 뜻이다. 특히 코스피와 글로벌 증시 모두 AI에 자금이 몰리면서 버블 양상을 띠고 있는 만큼 버블이 꺼질 경우 충격도 비례해 커질 수 있다.
박희찬 미래에셋증권 리서치센터장은 “미국이 현재 인플레이션 여건상으로 보면 금리인하를 하면 안 되는 국면인데도 금리인하를 하고 있다”며 “연속적인 금리인하를 단행하기 쉽지 않고, 재정적자에 금리가 더 올라갈 수 있다고 보고 있다”고 말했다. 김학균 센터장은 “인플레이션이 생기고 금리가 높아지는 상황이 버블이 터지는 트리거(방아쇠)가 될 수 있다”고 말했다.
지난해 외교부가 한국인 대상 범죄가 끊이지 않은 캄보디아에 경찰 주재관을 증원해달라고 요청을 했으나 행정안전부가 업무량이 많지 않다는 이유로 증원 요청을 거절한 것으로 확인됐다.
14일 국회 행정안전위원회 소속 더불어민주당 위성곤 의원이 외교부와 행정안전부 등에서 받은 자료를 보면, 행안부는 지난해 주캄보디아 대사관 경찰 주재관을 증원해달라는 외교부의 요청을 불승인했다.
행안부가 증원 요청을 거부한 이유는 현지 업무량이 많지 않다는 이유에서다. 행안부는 당시 외교부에 “사건 발생 등 업무량 증가가 인력증원 필요 수준에 못 미친다”고 설명했다.
하지만 캄보디아 내 한국인을 대상으로 한 납치와 감금 등 범죄 피해는 2022년 81건에서 2023년 134건, 지난해 348건, 올해 상반기 303건 등 급격하게 늘고 있다.
현재 주캄보디아 한국 대사관에서 근무 중인 경찰은 주재관 1명과 협력관 2명 등 총 3명이다. 이마저도 당초엔 경찰 주재관 1명만 있다가 지난해 10월과 지난달 직무파견 형태로 협력관을 1명씩 추가 투입한 데 따른 것이다.
위 의원은 “캄보디아에서 우리 국민이 잇따라 납치와 감금 피해를 당하고 있음에도 당시 윤석열 정부가 경찰 주재관 증원을 외면한 것은 명백한 잘못”이라고 말했다.
정부는 최근 캄보디아 범죄로 인한 한인 피해가 심각한 문제로 대두되면서 수사를 중심으로 한 현지 업무 담당 인력을 늘려야 한다는 지적이 제기되자 연내 캄보디아 경찰 주재관 확대 등 적극적인 대응에 나설 계획이다.
윤호중 행안부 장관은 이날 국회 행정안전위원회 국정감사에 출석해 “올해도 (캄보디아 경찰 주재관) 증원 요청이 있어서 적극 응할 계획”이라며 “캄보디아에서 벌어져온 한국인 납치와 감금 문제 해결을 위해 노력하겠다”고 말했다.
윤 장관은 이어 “태국이나 필리핀, 베트남에 설치돼 있는 (경찰의) ‘코리안 데스크’를 캄보디아에도 설치해 우리 국민들을 범죄로부터 지키라는 (대통령) 특별지시가 있으셨고 거기에 따라서 집행을 하고 있다”고 덧붙였다. 코리안 데스크는 해외에 파견을 나가 한인 대상 범죄를 전담하는 경찰관을 말한다.

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