안녕하세요 도곡동부동산 흑자인생입니다.​날이 꽤 춥긴 하지만 한파 느낌은 아닌지라 그래도 부동산임장 다닐만은 하죠. 이전에 도곡동 재건축 추진 단지인 도곡우성 그리도 통합재건축 추진 중인 도곡한신+대림아파트 이야기를 해보았습니다.​안녕하세요 흑자인생입니다. 강남구 도곡동은 2개의 동, 도곡 1동과 도곡 2동으로 나누어져 있습니다. ‘근...↑ 도곡우성 재건축, 도곡한신+도곡대림 통합재건축 이야기​강남구 도곡동 일대오늘은 한 블럭 앞에 위치한 역삼럭키아파트 이야기를 해보려 합니다. 2호선, 3호선, 분당선, 신분당선 모두 도보로 이용 가능하긴 도곡동부동산 하나 모두 다 애매한 위치에 있어 역까지의 이동에 버스 등 대중교통을 활용하시는 분들이 많겠지만, 강남 세브란스병원이 도보권인 것은 훌륭하죠.​곧 재건축 연한인 30년을 채우게 될 역삼럭키. 시간이 지날수록 정비사업에 대한 관심도가 높아질 단지죠.낮지 않은 용적률에도 중·대형 평형으로 이루어져 있어 평균 세대별 대지지분이 14평가량 되기에 재건축이 불가하진 않을 것이란 생각.​역삼럭키아파트 단지개요시공사 : 엘 지 건설(1995년, 29년 차)용적률 / 건폐율 : 248% 도곡동부동산 / 18%총 세대 수 : 1,094세대 (주차 세대당 0.98대)규모 : 10개동 지상 15층평형 구성 :평형세대수대지지분(평)33평67412.4843평42016.34* 평균 대지지분 14평, 3종 일반주거지역* 33평 매매가 22~ 22.5억 원 / 전세가 8.5~ 9억 원​1,094세대로 도곡 1동 일대에선 대단지에 속하는 역삼럭키. 일대 단지들이 반듯반듯한 모양을 갖고 있지 못한 것(ex. 도곡우성, 도곡삼익)에 비해 대지도 비교적 직사각형에 가까운 반듯한 모습이죠.​'24년 가을 이후 순환매처럼 그간 못 오르던 도곡동부동산 단지들도 오르기 시작하며 역삼럭키도 어느새 전고점 가까이 온 모습입니다.신축 → 재건축 → 선호도 있는 구축순으로 순환매 되는 셈.​역삼럭키 평형별 매매가​역삼럭키 정비사업 방향성. 재건축 vs 리모델링 사업성 가늠아직은 시작되지 않은 역삼럭키의 정비사업이지만, 이 단지도 리모델링 vs 재건축에 대한 의견이 분분할 수 있을 텐데요. ​1) 기존 33평, 43평형이다 보니 리모델링을 통해 40평, 50평이 되는 방법과 2) 중심 평형을 낮추고 적은 용적률 도곡동부동산 상향(248%→300%) 속에서 최대한의 재건축 일반분양분을 만들어내는 방법이 가능하겠죠. 이걸 무리하게 1:1 재건축하진 않으실 것 같구요.​재건축 시에는 정책변수가 많긴 한데요. '전통적 재건축 사업성'(3종 주거 300%, 허용 용적률 이상일 경우 절반 기부채납) 기준으로 가늠하면 당연히 리모델링을 고려하는 것이 맞겠지만, 서울시의 중·장기적 방향성이 중층 아파트 재건축할 수 있는 규제 정비이기 때문에 [당장의 현실 vs 기대] 속에서 소유주 간 의견 합치가 필요하겠습니다.​1) 현황 도곡동부동산 용적률(248%) 인정 여부→ 기부채납 감소2) 재건축 후 용적률(3종 주거 300%(현 법적 상한) or 360%(법적 상한 1.2배))→ 일반분양분 확보​당장에 추진 가능한 방법이냐, 15년 이상을 바라보고 단계적 추진이냐. ​개인적으로는 중심 평형으로 84㎡(34평형) 잡고 현황 용적률 인정받아 1) 용적률 300%, 기부채납 15% case만 잡아도 일반분양 100세대 가량 설계 가능하니, 84㎡ 소유주의 경우 동일 평형 이동 시, 감당 불가능한 수준의 분담금은 아닐 것으로 도곡동부동산 생각하구요.​한편 '강남 최초 3종 주거 360%가 되겠냐?'에 지금 도전 중인 대치 은마아파트.대치 은마는 역세권 250m 활용해서 뉴 홈 도전해 볼 요량.​대치 은마의 재건축이 사업성 불량의 강남 일대 중층 재건축의 방향성을 제시할 것으로 생각합니다.근데 결국은 되는 방향으로.​대치은마 3종 주거 유지 360% 적용​​​맞은편에 위치한 도곡삼익 재건축이 진행되어갈수록 역삼럭키도 재건축을 바라는 움직임도 커지겠죠.​도곡삼익은 '03년 추진위 승인이후 재건축 멈춰있는 중. '24년부터 다시 시작된 도곡동부동산 주택상승 시기에 조합설립 인가 등 추가 움직임 있는지 트래킹 할 필요 있겠죠. ​대로변 맞은편의 재건축 추진 중인 도곡 삼익 apt'83년 준공의 도곡 삼익 apt. 이 정도 노후도는 나와줘야 관도 주민도.. ​​** 흑자인생 텔레그램 채널 안내t.me↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 2,020분이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 많은 관심 부탁드릴게요:)​감사합니다.흑자인생이었습니다.​#도곡역삼럭키 #역삼럭키재건축 도곡동부동산 #역삼럭키정비사업 #흑자인생 #부동산임장 #재건축 #아파트재건축