분트 올 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모른다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
1940년 ‘훈민정음해례본’ 발견내용 토대로 10월9일 ‘한글날’
고종 ‘국문 우선’ 칙령 선언에한글, ‘중화’ 해체하는 힘으로
이후 학계선 규범과 현실 사이맞춤법·표기법 팽팽한 논쟁도
한글 탄생을 기념하는 날은 원래 10월9일이 아니었다.
국어학자인 최경봉 원광대 국문과 교수에 따르면, 한글 창제를 기념하자는 아이디어가 처음으로 나온 것은 세종이 한글을 창제한 1443년으로부터 8회갑(480년)이 되는 해였던 1924년이었다. 조선일보는 사설을 통해 그해 1월6일을 기념일로 삼자고 제안했다. 1443년 12월1일을 양력으로 환산한 날짜다. 같은 해 조선어연구회는 세종 즉위 ‘27년’에 한글이 반포됐다는 점에 착안해 12월27일을 양력으로 환산한 2월1일에 기념식을 열었다. 조선어연구회는 한글 반포 8회갑이 되는 1926년에는 반포일(9월29일)을 양력으로 환산한 11월4일에 한글 창제 기념식을 열었다.
10월9일이 ‘한글날’이 된 건 해방 후인 1945년부터다. 1940년 발견된 <훈민정음해례본>이 영향을 미쳤다. 이전에는 ‘이달에 훈민정음이 완성되었다’는 세종실록의 기록을 근거로 1446년 음력 9월29일이 한글 반포일이라고 생각했으나, 실제로는 해례본이 완성된 날이라는 사실이 드러났기 때문이다. 해례본 말미에는 1446년 9월 상한(1~10일)에 저술이 완결됐다는 내용이 나오는데, 이를 토대로 날짜를 10월9일로 조정했다.
한글연대기최경봉 지음돌베개 | 444쪽 | 2만5000원
최 교수의 <한글 연대기>는 1443년 훈민정음 창제 이후 한글이 현재와 같은 형태와 위상으로 정립되기까지 중요한 계기들을 연대기적으로 서술한 책이다. 도입부에서 저자는 2023년 출판사로부터 “갑오경장 이후 현재의 우리말이 정립되기까지의 역사를 사건별, 인물별로 시간순으로 정리한 책을 만들어보자”는 제안을 받고 집필을 시작했다고 밝혔다.
집현전 학사 정인지가 “똑똑한 자는 반나절이면 깨우칠 수 있고, 우둔한 자라도 열흘이면 배울 수 있다”고 한 한글은 빠른 속도로 확산됐다. 한글 창제 후 6년이 지난 1449년에 당시 정승을 비난하는 한글 벽보가 나붙었다. 1485년에는 시장 상인들이 판서와 참판을 비웃는 한글 투서를 썼다는 기록도 나온다. 1504년 연산군은 자신의 패륜을 고발하는 한글 투서를 작성한 이들을 색출하기 위해 한글을 아는 자들의 필적을 조사하라는 명령을 내리기도 했다.
조선의 한글 보급 정책은 이중적이었다. 조선은 1894년 이전까지 한글을 ‘언문’이라고 부르며 공식 문자로 인정하지 않았지만, 성리학 이념을 전파하기 위해 언해본을 적극 활용했다. <삼강행실도> <속삼감행실도> <이륜행실도> <오륜행실도>를 간행하고 벽촌에까지 교화기관을 설립해 이를 가르쳤다. 유교적 가치관과 기초적인 한문을 가르친 서당은 한자의 음과 훈을 한글로 풀이한 교재를 사용했기 때문에 실질적으로는 한글 교육기관이기도 했다.
자국어 문학의 확산이 근대적 세계관의 형성을 촉진했던 서구와 달리, 17세기 이후 한글 소설의 유행은 조선의 중세적 질서에 별다른 균열을 내지 못했다고 저자는 평가한다. 사대부 남성들은 여성들이 소설을 읽느라 살림에 소홀하고 패물까지 판다고 비난했지만, 조선 후기 유행했던 한글 소설은 충효를 강조하는 교화적 내용이 대부분이었다.
한글이 ‘중화’로 대표되는 중세적 질서를 해체하는 힘으로 작용하기 시작한 건 19세기 말 개화의 바람이 불어닥치면서다. 1894년 고종은 모든 법률과 칙령을 ‘국문’(한글)으로 쓰고, 거기에 한문 번역을 붙이거나 국한문을 혼용한다는 칙령을 내린다. “이 칙령은 한글과 한문의 위상을 뒤바꾼 역사적 선언이자, 더 이상 중화문명권에 머물지 않겠다는 문화적 독립선언이었다.”
고급 지식과 정보를 한문으로 써왔던 관습은 오래도록 존속했다. 관리들은 공문서를 한글 대신 국한문 혼용으로 작성했다. 독립신문 같은 일부 예외를 제외하면 대부분 신문은 우리말 문체로 글을 쓰되, 주요 어휘는 모두 한자로 쓰고 조사나 어미에만 한글을 썼다. 신문에서 한글 전용과 전면적인 가로쓰기가 대세가 된 것은 1990년대 중반 이후의 일이다.
한글 역사에서 가장 역동적인 드라마는 맞춤법과 표기법을 둘러싸고 벌어졌다. 조선어학회는 ‘형태주의 철자법’을 주장했다. “‘낮, 낯’이 모두 [낟]으로 발음되더라도 그 원래의 형태를 밝혀 ‘낮, 낯’으로 적는 표기법이다.” 다시 말해 ‘맡아도’가 [마타도]로 발음된다 해도 어근인 ‘맡’을 살려서 표기한다는 것이다. 주시경(1876~1914)이 1896년 철자법 통일을 위해 독립신문사 내에서 ‘국문동식회’(국문을 통일적으로 쓰는 법을 연구하는 모임)를 결성할 당시의 사람들에게는 ‘많다’보다 ‘만타’가 더 익숙한 표기법이었다. 주시경의 제자들이 주축이 된 조선어학회는 ‘한글 마춤법 통일안’(1933)과 ‘한글 맞춤법 통일안’(1946)을 발표해 맞춤법 논쟁에서 우위에 섰다.
반면 변호사이자 교육자였던 박승빈(1880~1943)이 1931년 설립한 조선어학연구회는 조선어학회의 철자법이 소리글자인 한글의 특성을 살리지 못하는 ‘퇴보’라고 주장하면서, 관습적인 표기를 존중해야 한다는 입장을 취했다. 그는 체언은 어근의 형태를 밝혀 쓰더라도 용언은 소리 나는 대로 써야 한다고 주장했다. 예컨대 ‘잡아’는 ‘자바’로 쓰는 것이 자연스럽다는 얘기다.
저자는 어떤 규범이든 현실의 변화를 수용할 수 있는 유연성을 갖춰야 한다고 본다. 그렇지 않을 경우 현실과 규범의 괴리가 발생한다는 것이다. ‘시곗줄’과 ‘감잣국’이 대표적이다. 우리에게 익숙한 ‘시계줄’과 ‘감자국’은 현행 규정에서는 비표준어다. “1988년 이후 37년 동안 개정의 필요성을 부정하는 사람은 거의 없지만 아직 바꾸지 못했다.”

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